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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁堺支部編②R3.7.15開札



個人的に好きな店舗付き住宅


さて、今回取り上げるのは「店舗付き住宅」をチョイス!


大阪地裁堺支部編

今回の入札総件数は21件です。

入札物件の期間は、

入札期間は6月30日~7月8日

開札期日は7月15日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号:令和02年(ケ)第195号

売却基準価額:2,530,000円


買受申出保証金:510,000円


買受可能価額:2,024,000円


1.土地


種別:土地

物件番号:1

所在地:羽曳野市蔵之内

地目(登記):宅地

土地面積(登記):60.20m2

用途地域:第一種住居地域

建ぺい率:60%

容積率:200%


2.建物


種別:建物

物件番号:2

所在地:羽曳野市蔵之内

種類(登記):居宅

種類(現況):居宅・店舗

構造(登記):木造瓦葺2階建

床面積(登記):

1階:39.01m2

2階:35.69m2

床面積(現況)

1階:約40.51m2

2階: 35.69m2

間取り:3DK+店舗

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:昭和53年12月


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1、2】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

なし


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居として使用している。

2.1階店舗部分に建て増しがあり接合して一体利用しうる状況にある事から増築と認める。

3.冷蔵庫、洗濯機、テレビなどの家財道具や日常生活用品等の動産類が存在し現に住居として使用されているが、店舗としては営業利用されていない。

4.室内で猫1匹飼育している。

5.2階に上がると西から東方面へ下がっているような傾きが感じられる。


※関係人の陳述等より

・所有者Aより

1.目的建物には前所有者の妻である私が住んでいる。かつては住居兼店舗として使っていたが、前所有者が亡くなってから飲食店としての営業は行っていない。

2.2階は建築して住み始めた当初から傾きがあるように感じている。

3.1階は最初から今の形状であり、後から増築したようなことはない。


・所有者Bより

1.私は前所有者の兄弟の子であり、自分が相続人にあたることは本件で初めて知りました。使用状況についてはまったくわからない。

2.近いうちに前所有者の相続について放棄する手続きを取る予定。


※執行官の意見より

立ち入り調査の結果から、目的建物は所有者Aが住居として使用、占有しているものと認める。


□室内写真等より

1.間取りは1階が店舗とDK、浴室です。トイレは店舗と住居兼用のようです。

2.2階は和室2部屋、洋室1部屋の3DK+店舗の作りです。

3.店舗内の写真では設備等も見当たらず、店舗のつくりのままのようです。

4.洋室の床材を見ると建築時の年代を感じられます。


■評価書より

・最寄駅から約1900m。徒歩24分です。最寄りバス停より約450m

・用途地域|第1種住居地域

・接面道路の状況|北側幅員約12m(42条1項1号道路)

・ライフライン|上水道、ガス配管、下水道すべてあり。

・目的土地の規模は、開発指導要綱で定める最低敷地面積よりも小さいものの、建て替えは可能であると聴取した。買受にあたっては、詳細を羽曳野市建築指導課にて聴取されたい。

・経済的残存耐用年数|約0年

・現況と一致する建物の建築計画概要書を取得することはできなかった。所在や時期から判断して、羽曳野市建築指導課担当者がおそらくこれであろうと推定した建築計画概要書によれば戸数2戸の長屋住宅(貸家)として建築確認を受けていた(完了検査未済)以上から、目的建物の建築確認の有無は不明。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約401万円となっています。

・評価人の算定額がないので近隣より算定では約7万円/月です。年間だと84万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が253万円です。

家賃収入が7万円で計算します。年間で84万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

84万円÷253万円×100=33.20%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約401万円

計算式2【基準額での計算】

84万円÷401万円×100=20.94%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

84万円÷320万円×100=26.25%(表面利回り)となりました。


 

入札時のワンポイント

 

今回は珍しい共有者が多いです。


3点セットの中にコメントも出てきますが、相続が発生しているためなのがわかります。


ただ、その内の一人のコメントで相続の発生をしならない人もいてる。


相続登記はどのようにして手続きをしたのか?


物件自体は、店舗付き住宅として利用できそうなので、賃貸でお貸しなる場合もそうですが、ご自身で所有使用されるのもありかも?


個人的には店舗付き住宅は好きですね。

 

本ブログのコンセプト

 

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