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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁堺支部編⑤R3.4.22開札



鉄筋コンクリート造の連棟式建物。魅力感じてしまう。

さて、今回取り上げるのは「連棟式建物」をチョイス!


大阪地裁堺支部

土地が1件・戸建てが21件・マンションが5件で、合計27件の開示です。

前回の公示と比べて1件減りました。

入札物件の期間は、

入札期間は4月7日~4月15日

開札期日は4月22日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号 令和02年(ケ)第150号

売却基準価額 4,080,000円

買受申出保証額 820,000円

買受可能価額 3,264,000円


種別 土地

物件番号 1

所在地 堺市中区深井中町

地目(登記) 宅地

土地面積(登記) 54.63m2

用途地域 第一種中高層住居専用地域

建ぺい率 60%

容積率 200%

種別 土地

物件番号 2

所在地 堺市中区深井中町

地目(登記) 宅地

土地面積(登記) 8.76m2

用途地域 第一種中高層住居専用地域

建ぺい率 60%

容積率 200%


種別 区分所有建物

物件番号 3

所在地 堺市中区深井中町

種類(登記) 居宅

種類(現況)

構造(登記) 鉄筋コンクリート造陸屋根2階建

専有面積(登記)

1階 34.58m2

2階 34.58m2

間取り 3LDK

バルコニー面積 不明

管理費等

敷地利用権 所有権

占有者 債務者・所有者

築年月 昭和52年1月

階 1階と2階

総戸数 4

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1~3】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号3】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

なし


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居として使用している。

2.目的建物には、家財道具、日常生活用品等の動産類が存在する。

3.室内の随所に壁クロスの剥離やカビによる黒ずみが認められた。また、2階東側和室の天井には穴が開き、ベランダ外壁の塗装に浮きが認められるなど、目的建物は全般的に、建築後40年以上の経過及び漏水による老朽化が進行しているものと思われる。

4.1階居室の壁及び扉に落書きが認めれた。また、浴室のタイル目地に黒カビが発せし、洗面室の床に凹凸が感じられた。


※関係人の陳述等より

・債務者兼所有者より

1.目的建物には私が居住しています。

2.2階に雨漏りによる穴が開いています。


※執行官の意見より

※今回はコメントはありませんでした。


□室内写真等より

1.2階建ての建物です。図面上の間取りは3LDKのようにうかがえます。

2.外観は時代を感じさせる建物です。

3.室内の家財道具を見ると若い世帯の方が住まわれている様子に感じられます。

4.雨漏りによる腐食の天井部が撮影されています。また、同じ写真の中の様子から、壁にまで水がしみわたっている様子もうかがえます。


■評価書より

・最寄駅から約1600m。徒歩20分です。最寄りバス停より徒歩約5分。

・用途地域|第1種中高層住居専用地域

・接面道路の状況|

北西側幅員約4.8m市道(42条2項道路)

東側幅員約4.7mの私道に接面。42条1項5号道路。

・ライフライン|上水道、ガス配管、下水道すべてあり。

・経済的残存耐用年数|約1年

・検査済みではないとのことであった。

・目的建物は4戸1の連棟式家屋の端家である。

・土地建物位置関係図及び外観写真から見ると、端家のため、駐車スペースも利用できそうな印象があります。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約646万円となっています。

・評価人の算定額がないため近隣の募集事例では約6.5万円/月です。年間だと78万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が408万円です。

家賃収入が6.5万円で計算します。年間で78万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

78万円÷408万円×100=19.11%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約646万円

計算式2【基準額での計算】

78万円÷646万円×100=12.07%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

78万円÷516万円×100=15.11%(表面利回り)となりました。


 

入札時のワンポイント

 

昭和52年の建物です。


この年代ではよく見かける、鉄筋コンクリート造の連棟式建物です。


木造と違い耐用年数は長くなるのはいいんですが、外壁等の修繕をする際にどうするか?

屋根は陸屋根式とのことなので、隣接家ともくっついているので、単独で直すよりも一緒に直される方がゆくゆくのメンテナンスを考えると楽です。


できれば、4戸1の建物なので、4件まとめて依頼される方が、1件当たりのコストも抑えられるメリットはあるものの、各家庭状況により実施の有無が難しい。


現状、自宅の天井から雨漏れが続いているようにうかがえるので、早めの修繕が必要ですね。


毎回思うことですが、やはり火災保険には入っていないのか?

住宅ローンを利用される方は概ね入っていると思うんですが、築年数を考慮すると親の所有されている不動産を子供世帯が借りてすんでいるのか?


個人的には、横の駐車スペースも利用できるなら350万円あたりであれば良しですね。

まぁその金額では落札が難しいかも。

 

本ブログのコンセプト

 

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