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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁堺支部編④R3.4.22開札



立地もよさそう!ねらい目の店舗付き住宅です!

さて、今回取り上げるのは「店舗居宅」をチョイス!


大阪地裁堺支部

土地が1件・戸建てが21件・マンションが5件で、合計27件の開示です。

前回の公示と比べて1件減りました。

入札物件の期間は、

入札期間は4月7日~4月15日

開札期日は4月22日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号 令和02年(ケ)第131号

売却基準価額 2,310,000円

買受申出保証額 470,000円

買受可能価額 1,848,000円


種別 土地

物件番号 1

所在地 堺市北区南花田町

地目(登記) 宅地

土地面積(登記) 52.21m2

用途地域 準工業地域

建ぺい率 60%

容積率 200%

種別 区分所有建物

物件番号 2

所在地 堺市北区南花田町

家屋番号 南花田町

建物番号

種類(登記) 居宅・店舗

構造(登記) 木造瓦葺2階建

専有面積(登記)

1階 34.71m2

2階 34.71m2

間取り 3DK+店舗

バルコニー面積 不明

管理費等

敷地利用権 所有権

占有者 債務者・所有者

築年月 昭和54年9月

階 1階と2階

総戸数 2


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1,2】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

なし


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居・店舗(空き家)として使用している。

2.2戸からなる連棟式家屋の東側部分である。

3.現在使用されている形跡はなく、空き家の状態である。

4.屋根裏への出入りのための開口部が存在し、梯子がかけられていた。

5.シャッターが壊れており、コンクリートブロック等で押さえられている。外壁にクラックが認められるなど、目的建物は建築後40年以上が経過しており、劣化・損耗が進行しているものと思われる。

6.外壁に設置された看板が南東側接面道路上に越境している。


※関係人の陳述等より

・債務者兼所有者代表者より

1.目的建物は空家である。

2.シャッターは台風で壊れたため、開かないと思います。裏の勝手口のカギを持っていないので、解錠立ち入りしてもらって構いません。


※執行官の意見より

※今回はコメントはありませんでした。


□室内写真等より

1.2階建ての建物です。1階が店舗。浴室、洗面、トイレ、DK。2階が3室の居室があるようです。

2.室内の水回りは建築当初のままのようにうかがえます。

3.店舗部分は荷物等はなく空の状態のようです。

4.2階居室部分も残置物はないようです。



■評価書より

・最寄駅から約850m。徒歩11分です。

・用途地域|準工業地域

・接面道路の状況|南側幅員約5.5mの舗装市道に接面。42条1項1号道路。

・ライフライン|上水道、ガス配管、下水道すべてあり。

・経済的残存耐用年数|約0年

・建築確認は申請しているが、検査済証はない。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約411万円となっています。

・評価人の算定額がないため近隣の募集事例では約8万円/月です。年間だと96万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が231万円です。

家賃収入が8万円で計算します。年間で96万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

96万円÷231万円×100=41.55%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約411万円

計算式2【基準額での計算】

96万円÷411万円×100=23.35%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

96万円÷328万円×100=29.26%(表面利回り)となりました。


 

入札時のワンポイント

 

居住用で考えると間取りは使い勝手は、そこまでよくはなさそうですが、


店舗付き住宅の強みとして、店舗と居室を別々で借りるとなると10万円超えてくるので、10万円以下で設定されていると借りやすいかと個人的には感じています。


昔は店舗として利用される方が多かったですが、最近では、趣味のバイク、自転車等を広い玄関先に置けるという考えで借りられる方もいてたり。


年代が変わると考えも変わり、利用される方の利用し方も変わってきてますね。


400万円までで落札できれば面白そうですね!

 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


男性と女性では、女性の方が様々なイベント(結婚、出産、一人での生活etc)で不安定に陥る可能性があります。


そんな女性の方の安心できる投資として「不動産投資をご紹介しています」


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コンセプトは簡単です。3つだけ。


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2.500万円以下の不動産投資物件を購入

3.競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入(利回りUP)


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