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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁堺支部編②R3.4.22開札





再建築不可、平屋建て、浴室もない。

さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス!


大阪地裁堺支部

土地が1件・戸建てが21件・マンションが5件で、合計27件の開示です。

前回の公示と比べて1件減りました。

入札物件の期間は、

入札期間は4月7日~4月15日

開札期日は4月22日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号 令和02年(ケ)第142号

売却基準価額 3,380,000円

買受申出保証額 680,000円

買受可能価額 2,704,000円


種別 土地

物件番号 1

所在地 堺市堺区戎之町東五丁

地目(登記) 宅地

土地面積(登記) 63.47m2

用途地域 第二種中高層住居専用地域

建ぺい率 60%

容積率 200%


種別 建物

物件番号 2

所在地 堺市堺区戎之町東五丁

種類(登記) 居宅

構造(登記) 木造亜鉛メッキ鋼板葺平家建

床面積(登記) 38.89m2

間取り 3K

敷地利用権 所有権

占有者 債務者・所有者

築年月 昭和39年3月


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1,2】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

売却対象外の土地(地番〇番〇)を通行のため利用している。

※3点セットには詳細記載があります。


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居(空き家)として使用している。

2.目的土地は目的建物の敷地及び専用通路として利用されている。なお、北東側隣接地の一部と一体として専用通路が形成されており、接道間口は約1.8mしかない。

3.動産類が残置されている。

4.台所の上部には採光窓が設けられている。

5.室内には全般的に天井の漏水跡や床の軋みが認められた。玄関の柱に亀裂が生じているなど、目的建物は老朽化が進行しているものと思われる。


※関係人の陳述等より

・相続財産管理人より

1.本物件は空家で、誰にも貸していない。

2.専用通路の通行につき、隣接地所有者との間で何らかの取り決めがあるかは知らない。


※執行官の意見より

※立ち入り調査の結果、目的建物は相続財産管理人の管理の下、亡き債務者兼所有者(相続財産法人)が生前の住居としての占有を継続しているものと認める。


□室内写真等より

1.土地建物位置関係図より、専用通路部分記されています。

2.建物は平屋建て、3DKのようです。

3.接道する道路から通路の長さはそこそこありそうです。

4.室内写真を見ると残置物もそこそこ残っています。床、天井がめくりあがっている箇所があるようです。

5.浴室と洗面室が見受けられません。


■評価書より

・最寄駅から約700m。徒歩9分です。

・用途地域|第2種中高層住居専用地域

・接面道路の状況|北東側幅員約6m舗装市道に接面。42条1項1号道路。

※北東側の市道に面する間口部分が約0.9m程度しかない。いわゆる「旗竿地」の不整形な土地である。建築基準法第43条に規定する接道義務(道路に2m以上接する事)を満たさないため、隣地を購入するなどして接道義務を満たすか、例外的に許可を受けることなどをしない限り、再建築不可である。買受にあたっては、堺市建築安全課等で再建築の可能性等について、詳細を確認してい頂きたい。

・目的建物と北東側隣接家屋の壁が外観上接着している。

・平成23年12月1日より準防火地域に指定されたため、その構造等から既存不適格建築物となる可能性を有する。

・ライフライン|上水道、ガス配管、下水道すべてあり。

※堺市給排水設備課担当者によれば、上下水道は、北東側隣接地の一部と一体として形成されている幅約1.8m程度の専用通路部分を経由して引き込まれており、一つの下水道公共桝を北東側隣接地と共同しているとのことであった。また、現況から引込管は互いに相手の土地を通過(利用)していると考えられる。買受にあたってはこれら事項の詳細を担当課にて確認されたい。

・北東側の市道には都市ガスの配管があるが、目的土地においては都市ガスのメーターは確認できなかった。

・経済的残存耐用年数|約0年

・浴室や洗面室はない。

・玄関付近にプロパンガス用メーター設備などが存する。

・電線は北東側隣接家屋の外壁に付着した工作物を経由して引きこまれている。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約691万円となっています。

・評価人の算定額がないため近隣の募集事例では約6.5万円/月です。年間だと78万円となります。※賃料は浴室があることを前提として設定しています。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が338万円です。

家賃収入が6.5万円で計算します。年間で78万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

78万円÷338万円×100=23.07%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約691万円

計算式2【基準額での計算】

78万円÷691万円×100=11.28%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

78万円÷552万円×100=14.13%(表面利回り)となりました。


 

入札時のワンポイント

 

今回もかなりパンチがある物件ですね。


再建築ができるか否か?ここがまずポイントですね。


間口も隣接地と併せて1.8mですが、自分の土地だけやと0.9m


しかも平屋建て。平屋建てはいいけれど、浴室、洗面室がない。


このままでは借り手も付きにくいので、浴室設置は必要ですね。


ある程度お金をかける必要があるければ、再建築できるかどうか?


どこにお金をかけるか?死に金にならないように頭をひねる必要がある物件です。

 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


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