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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁堺支部編①R3.4.22開札





今にも潰れそうな戸建て。収益は残念。

さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス!


大阪地裁堺支部

土地が1件・戸建てが21件・マンションが5件で、合計27件の開示です。

前回の公示と比べて1件減りました。

入札物件の期間は、

入札期間は4月7日~4月15日

開札期日は4月22日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号 令和02年(ケ)第140号

売却基準価額 2,890,000円

買受申出保証額 580,000円

買受可能価額 2,312,000円


種別 土地

物件番号 1

所在地 松原市天美北七丁目

地目(登記) 宅地

地目(現況) 宅地一部公衆用道路

土地面積(登記) 97.53m2

用途地域 第二種住居地域

建ぺい率 60%

容積率 200%


種別 建物

物件番号 2

所在地 松原市天美北七丁目

種類(登記) 居宅・車庫

構造(登記) 木造瓦葺2階建

床面積(登記)

1階 37.38m2

2階 24.79m2

間取り 3DK+車庫

敷地利用権 所有権

占有者 債務者・所有者

築年月 昭和45年6月


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1,2】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

なし


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居として使用している。

2.日用品などの動産類が雑多に散乱しているが、冷蔵庫、タンス、水屋等の家財道具があり、電気が通じているなど現に住居として使用されている。

3.外壁の所々に亀裂が生じ、2階の北側及び東側部分の外壁につき損壊が激しくカバーしていたブルーシートが外れかけて損壊部がむき出しになっている。

4.南東側ベランダ及びその付近にかけても損壊部にブルーシートをかけて、その下部にあたる1階ダイニングキッチンやトイレの天井が落ちて垂れ下がり、1階車庫の天井板が所々外れてむき出しになっているなど、全般に劣化、損耗が著しい。

5.2階北側の和室内でウサギ1羽、ネズミ2匹をケージに入れて飼育しており、さらにほかにも空のように見えたケージが複数置いてあったが、建物内全般に動物集や何かが腐敗したような臭いが強く感じられた。

6.土地の北側付近には共同墓地がある。


※関係人の陳述等より

・今回はコメントはありませんでした。


※執行官の意見より

※立ち入り調査の結果、ライフライン調査から、目的建物は債務者兼所有者が住居として使用、占有しているものと認める。


□室内写真等より

1.土地建物位置関係図より、私道負担部分が記されています。

2.2階建てで間取りは3DK+車庫になっているようです。

3.外壁が崩れ落ち、ブルーシートも意味をなしていない状態の写真が掲載されています。

4.室内写真では生活用品等が多数掲載されています。

5.室内の天井等の写真が掲載されていますが、そのまま住むには危険を伴うような感じがします。

6.室内には楽器のドラムのようなものが写っています。



■評価書より

・最寄駅から約750m。徒歩10分です。

・用途地域|第2種住居地域

・接面道路の状況|

南側|幅員約4m舗装私道(42条1項5号)

東側|幅員約4m舗装私道(42条1項5号)

北側|幅員約1.5m舗装道路(行きどまり)道路に該当しない判定済み。

・ライフライン|上水道、ガス配管、下水道すべてあり。

・経済的残存耐用年数|約0年

・目的建物は基準建蔽率を超過している可能性がある。

・目的建物は建築確認を受けているか否か不明である。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約413万円となっています。

・評価人の算定額がないため近隣の募集事例では約6万円/月です。年間だと72万円となります。※目安賃料は、正常に生活ができることを前提としています。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が289万円です。

家賃収入が6万円で計算します。年間で72万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

72万円÷289万円×100=24.91%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約413万円

計算式2【基準額での計算】

72万円÷413万円×100=17.43%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

72万円÷330万円×100=21.81%(表面利回り)となりました。


 

入札時のワンポイント

 

かなり不気味な様子を感じる物件です。


ペットを飼育していることから、まだお住まい中や思われるものの、まったく反応はなし。


外壁が落ちていることなどを考えると、補修して賃貸貸しするよりも、つぶして新たに家を建て直す方が良さそうですね。


ただ、そうなると、新築として売るにはどうか?

土地は97.53㎡あるようですが、私道負担が約38.4㎡。実効で見ると59.13㎡(17.88坪)

大阪市内ならまだありに見えますが、どうかな?

角地でボーナスアップで建物は大きく作れますが、果たして?


今回の入札は、建売業者もしくは、近隣住人の入札かな?


 

本ブログのコンセプト

 

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