女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁堺支部編③R3.3.11開札
更新日：2021年2月23日
マンションは特徴あると人気高まる
さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプマンション」をチョイス！
大阪地裁堺支部
土地が１件・戸建てが２３件・マンションが４件で、合計２８件の開示です。
前回の公示と比べて２件減りました。
入札物件の期間は、
入札期間は2月24日～3月4日
開札期日は3月11日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号 令和02年(ケ)第109号
売却基準価額 4,320,000円
買受申出保証額 870,000円
買受可能価額 3,456,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：河内長野市南花台八丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：９階部分 ８８．８５m2
間取り：４ＬＤＫ＋フリールーム
バルコニー面積：不明
管理費等：22,840円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成1年10月
階：９階
総戸数：169
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納あり。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居として使用している。
２．管理費等｜管理費9,400円。修繕積立金13,440円。合計22,840円
３．滞納等｜あり約100万円【令和2年8月調査時点】
４．目的建物は、内壁の汚損や流し台下の扉が破損しているなど、経年相応の劣化・老朽化が認められた。
５．立ち入り調査時の状況及び関係人の陳述等から、所有者が住居として使用しているものと認めた。
６．本件1棟の建物の敷地に隣接する目的外土地は、本件マンションの各区分所有者が敷地権割合と同じ割合の共有持ち分権を有し、公園として利用されているが、当該所有者にかかる持ち分権は登記上、被相続人と妻の名義のままであり、本件競売事件の対象外となっている。
※関係人の陳述等より
・建物所有者【A】より
１．目的建物は、私たち家族住んでいる。
２．流し台下の扉が壊れていたり、蛇口が壊れていたりするが、特に水漏れや水周りにも不具合はない。
・管理会社担当者より
１．令和2年8月現在、管理費等の他に滞納がある。
①ルーフテラス使用料：月額1,470円【滞納約7万円】
②バイク・駐輪場使用料：月額200円【滞納約4千円】
③遅延損害金年14%：滞納約32万円
④駐車場賃料損害金約10万円
合計約50万円
管理規約により、管理組合が管理費等について有する債権は、区分しょゆ者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる。
２．マンションは全戸数169戸。賃貸用駐車場設備が121台。月額6,600円～8,800円
※執行官の意見より
※今回はコメントはありませんでした。
□室内写真等より
１．間取りは４ＬＤＫ＋フリールーム。ルーフバルコニー付き
２．室内写真より、水回り設備は分譲当時のまま使用されているように感じます。
３．給湯器のリモコンが新しいので、給湯器は交換されているようです。
４．室内の荷物を見ると家族で生活されている様子が窺えます。
■評価書より
・最寄駅から約1200ｍ。徒歩約15分です。
・総戸数｜169戸
・経済的残存耐用年数｜約9年
・11階建て
・エレベーター、駐輪場、駐車場等あり。
・マンション全体の修繕積立金｜約2億7千万円
・大規模修繕工事中
・駐車場、回答時点では空きなし。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約880万円となっています。
・評価人の算定額では約8.3万円／月です。年間だと99.6万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が432万円です。
家賃収入が8.3万円で計算します。年間で99.6万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
99.6万円÷432万円×１００＝23.05％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約880万円
計算式２【基準額での計算】
99.6万円÷880万円×１００＝11.31％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
99.6万円÷704万円×１００＝14.14％（表面利回り）となりました。
今回は滞納額として150万プラスで再計算すると
計算式１【売却基準価額での計算】
99.6万円÷（432万円+150万円）×１００＝17.11％（表面利回り）となりました。
計算式２【基準額での計算】
99.6万円÷（880万円+150万円）×１００＝9.66％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
99.6万円÷（704万円+150万円）×１００＝11.66％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
直近の成約事例を見ると同じマンションで90㎡を超えている、お住まい中のお部屋が1080万円で取引されています。
それ以外は700万程度での取引事例ですね。
再販目線で考えると400万円が手堅いラインです。
大阪本庁であれば、500万近く入れてもありかと思いますが、絶対的な需要数を考えるとそこまで踏み込む必要はないように感じます。
しかしながら、取引事例を見ていると、成約数も数があるので、売り出しすれば、売れ残るお部屋ではなさそうなので、買取再販物件で抑えて購入するには良いのかもしれません。
収益目線では、売却基準価額で落札できれば20%を超えてくるので、割と札数も集まるかもしれませんね。
何よりもルーフバルコニーが最大の魅力でしょう。
15件近く札は入るんではないかな？
本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
男性と女性では、女性の方が様々なイベント（結婚、出産、一人での生活etc）で不安定に陥る可能性があります。
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２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
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女性だからこその目線がこの不動産投資物件には有効に働きます。
多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。