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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁堺支部編②R3.3.11開札



転売、賃貸どちらも苦戦が見える物件

さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプマンション」をチョイス!


大阪地裁堺支部

土地が1件・戸建てが23件・マンションが4件で、合計28件の開示です。

前回の公示と比べて2件減りました。

入札物件の期間は、

入札期間は2月24日~3月4日

開札期日は3月11日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号 令和02年(ケ)第115号

売却基準価額 1,870,000円

買受申出保証額 380,000円

買受可能価額 1,496,000円


種別:区分所有建物

物件番号:1

所在地:河内長野市大矢船西町

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):5階部分 67.75m2

間取り:3LDK

バルコニー面積:不明

管理費等:15,100円

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:平成6年2月

階:5階

総戸数:

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号1】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

管理費等の滞納あり。

買戻し特約登記は、本執行手続きでは抹消しない。

ただし、買戻権者から、買戻し権の行使をせず、買戻し特約登記の抹消登記手続きについて買受人に協力する旨の申出がある。


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居(空家)として使用している。

2.管理費等|管理費9,800円。修繕積立金5,300円。合計15,100円

3.滞納等|あり約30万円【令和2年9月調査時点】

4.建築後約26年経過しており、北西側洋室の天井の一部が剥がれているほか、トイレに著しいカビ、内壁クロスの汚損や和室の障子の破れがあるなど、適切な維持管理がされておらず、劣化、老朽化が著しい。

5.立ち入り調査時の状況及び関係人の陳述等から、所有者が住居(空家)の状態で使用しているものと認めた。


※関係人の陳述等より

・所有者より

1.目的建物は、長年居住しておらず、空家となっている。

2.北西側洋室の天井が剥がれている。

3.水周りにも不具合はないと思うが、長年住んでいないため、風呂の乾燥機などの設備が作動するかどうかわからない。


・管理会社担当者より

1.マンション全戸数448戸。賃貸証駐車場設備が332台。月額駐車料金は、6,000円~8,000円。

2.管理組合が管理費等について有する債権は、団地建物所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる。


※執行官の意見より

※今回はコメントはありませんでした。


□室内写真等より

1.間取りは3LDK。カウンターキッチンを採用した間取りです。

2.水回り設備の写真を見る限り、分譲当時の設備が設置されているように見受けられます。

3.汚損を感じる写真もありましたが、壁紙の貼替で問題なさそうです。

4.室内は、ほぼ残置物長く、古いクーラーが一台写っていました。


■評価書より

・最寄駅から約3600m。徒歩約45分です。最寄バス停より約5分。

・総戸数|448戸

・経済的残存耐用年数|約14年

・7階建て

・エレベーター、駐車場等あり。

・マンション全体の修繕積立金|約7億2千万円

・大規模修繕工事|令和3年度中に大規模修繕を行う予定。

・もと公社住宅の為、建築計画概要書はない。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約322万円となっています。

・評価人の算定額では約4.5万円/月です。年間だと54万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が187万円です。

家賃収入が4.5万円で計算します。年間で54万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

54万円÷187万円×100=28.87%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約322万円

計算式2【基準額での計算】

54万円÷322万円×100=16.77%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

54万円÷257万円×100=21.01%(表面利回り)となりました。


 

入札時のワンポイント

 

利回りだけを見ると、そこそこ良い利回りになっています。


しかしながら、需要と供給のバランスを考えると、果たしてどうか?


一度入居してもらえると、長くお住まい頂けそうですが、空室リスクはある程度最低でも1年とか見ておかないと怖いですね。


売買するにも、

改装して380万~480万。

魅力的ではないです。


私の知り合いの方が、この物件を何度か落札されて、販売をされていましたが、長期保有覚悟での販売をされておられたので、安く再販できる点は良いですが、ストレスを持ち続ける物件なので、魅力は薄いです。


買受可能価額の150万程度で落札できても魅力はないですね。


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


男性と女性では、女性の方が様々なイベント(結婚、出産、一人での生活etc)で不安定に陥る可能性があります。


そんな女性の方の安心できる投資として「不動産投資をご紹介しています」


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初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。


コンセプトは簡単です。3つだけ。


1.女性のための不動産投資

2.500万円以下の不動産投資物件を購入

3.競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入(利回りUP)


これにより20年~30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。


女性だからこその目線がこの不動産投資物件には有効に働きます。


多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。



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