女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁堺支部編①R3.3.11開札
大阪府にある唯一の村から登場
さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス！
大阪地裁堺支部
土地が１件・戸建てが２３件・マンションが４件で、合計２８件の開示です。
前回の公示と比べて２件減りました。
入札物件の期間は、
入札期間は2月24日～3月4日
開札期日は3月11日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号 令和02年(ケ)第58号
売却基準価額 2,030,000円
買受申出保証額 410,000円
買受可能価額 1,624,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：大阪府南河内郡千早赤阪村
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：１２８．６３m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
種別：土地
物件番号：2
所在地：大阪府南河内郡千早赤阪村
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：１６．８１m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
種別：建物
物件番号：3
所在地：大阪府南河内郡千早赤阪村
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造スレート葺２階建
床面積（登記）：
１階：５５．４８m2
２階：４０．５０m2
間取り：４ＬＤＫ
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和63年6月
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１～３】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号３】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
なし
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居（空家）として使用している。
２．目的土地両筆は、一体として目的建物の敷地及び駐車空間として利用されており、駐車空間にはカーポートが設置されている。
３．目的土地北側及び南東側には、雑草が繁茂している。
４．建物内には、動産類が残置されているが、現在居住の用に供されておらず、電気メーターも停止している。
５．1階縁側及び2階には漏水跡が認められ、2階各室の壁には穴が散見されるなど、目的建物の損耗の程度は、経年劣化を上回るものと思われる。
※関係人の陳述等より
・債務者兼所有者より
１．令和2年3月上旬から出入りしていません。
２．オール電化住宅で、裏に給湯機があります。
３．公共下水道につなげておらず、浄化槽で処理していますが、ここ最近は汲み取りをしてもらっていませんでした。
４．2階や1階縁側に雨漏りがあったので、知り合いの板金屋に直してもらいました。
※執行官の意見より
１．提示文書、立ち入り調査の結果から、目的建物は債務者兼所有者が、住居（空家）として使用、占有しているものと認める。
□室内写真等より
１．2階建て、間取りは４LDK。
２．外観写真上でも雑草が生い茂っている様子が窺えます。
３．室内の写真を見ると、購入時より改装履歴は無さそうです。
４．荷物もあちらこちらとゴミのようなものと荷物が混在しているように感じます。
５．雨漏り地味と思われる染み跡が見受けられます。
６．カーポートが存在しているようです。
■評価書より
・最寄駅から約5400ｍ。徒歩約68分です。最寄バス停より徒歩約8分
・用途地域｜第1種住居地域
・接面道路｜南側：幅員約４ｍ舗装村道（42条1項1号道路）
・ライフライン｜上水道あり。ガス配管無し。下水道あり（公共下水道処理区域内）
・経済的残存耐用年数｜約０年
・保守管理の状態｜劣る
・建築確認は無い。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約289万円となっています。
・評価人の算定額がないため、過去の事例で見ると約４万円／月です。年間だと48万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が203万円です。
家賃収入が４万円で計算します。年間で48万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
48万円÷203万円×１００＝23.64％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約289万円
計算式２【基準額での計算】
48万円÷289万円×１００＝16.60％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
48万円÷231万円×１００＝20.77％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
今回初めて千早赤阪村の競売物件を見ました。
過去に何度と出てきているとは思いますが、私自身が初めてみました。
賃貸収益での物件としては、需要が少なすぎるため、成立するのか？それが問題ですよね。
買取再販事業としても、転売するには価格が伸び悩む可能性も高そうです。
買受可能価額は約162万円。
個人的にはまだ高い感覚です。
都会の喧騒から離れた生活を考えておられる方には良いのかもしれませんね。
下水道も整備されている地域のようなので、前面道路には下水道の本管が埋設されているかと推測できます。
少しお金がかかりますが、浄化槽から下水道に引き直ししておくと、よいですね。
本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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