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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁堺支部編②R3.2.18開札

更新日:2021年1月25日




間取りは魅力的やけど、需要が少ないのが難点。

さて、今回取り上げるのは「2LDK+ルーフバルコニー付きマンション」をチョイス!


大阪地裁堺支部

土地が0件・戸建てが25件・マンションが5件で、合計30件の開示です。

前回の公示と比べて3件増えました。

入札物件の期間は、

入札期間は2月3日~2月12日

開札期日は2月18日です。


 

事件番号 令和02年(ケ)第50号

売却基準価額 670,000円

買受申出保証額 140,000円

買受可能価額 536,000円


種別:区分所有建物

物件番号:1

所在地:富田林市大字嬉

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):8階部分 69.20m2

間取り:2LDK 

ルーフバルコニー:西側 約27.24㎡

バルコニー面積:約27.24m2

管理費等:21,040円

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:平成2年7月

階:8階

総戸数:59


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

なし


・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号1】

本件所有者が占有している。


・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

管理費等の滞納あり


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居(空家)として使用している。

2.管理費等|管理費11,920円、修繕積立金9,120円。合計21,040円

3.滞納|約274万円【令和2年5月調査時点】

4.建物内には、動産類が残置されているが、現に住居として使用されていない。

5.室内の壁や扉のクロスに損傷個所が数カ所存在し、和室のルーフバルコニーへのガラス扉の下部に雨染みが認められた。

6.管理会社からの回答によると、管理組合理事会において、記載の管理費及び修繕積立金の滞納額のうち、200万円を超える部分については放棄し、遅延損害金(約210万円)についても全額放棄する旨の決議がなされたとのことである。


※関係人の陳述等より


・債務者兼所有者より

1.目的建物は空家で、私は10年以上使用していない。

2.室内にはゴミが多く残っていると思います。犬を飼っていたので、床などがかなり傷んでいると思います。


・管理会社担当者より

1.管理費及び修繕積立金の既発生滞納額の合計額のうち、200万円を超える部分については、管理組合理事会決議に基づき放棄します。遅延損害金については全額放棄します。

2.上記200万円及び所有権移転後の管理費・修繕積立金については、買受人に請求します。


※執行官の意見より

今回はコメントありませんでした。


□室内写真等より

1.間取り図より、図面上は2LDKと思われる図面です。ルーフバルコニー、中庭があります。

2.設備を見る限り、分譲時の設備ではないかと感じるものの、比較的新しさも感じます。

3.お子様と一緒に生活されていたと思われるアイテムが写っています。

4.見る限り、不要になった生活用品、生活家電が放置されているように見受けられます。



■評価書より

・最寄駅より徒歩約8分程度の場所のようです。道路距離580m。

・用途地域|市街化調整区域

※府担当課によると、市街化調整区域内において、過去、一体として既存宅地の制度を適用して建築確認を受けている敷地であるとの事。この場合、同種用途、同一区画による建て替え等が可能であるが、具体的には別途行政との事前協議・調査によるとの事。

・その他規制|宅地造成工事規制区域、土砂災害危険箇所等

・総戸数59戸

・経済的耐用年数|約15年

・9階建て地下1階建て8階部分

・ライフライン|上水道あり、プロパンガス、下水道はなし。但し、公共浄化槽の整備地区内に存しているとのこと。

・エレベーターあり(斜行EV)駐車場25台あり。(月額1万~1.2万円)

・オートロック、防犯カメラあり

・管理会社|あり

・マンション全体の修繕積立金|約2900万円

・保守管理の状態:普通

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約382万円となっています。

・評価人の算定額による想定賃料は約48,000円/月です。年間だと57.6万円となります。



 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が67万円です。

家賃収入が4.8万円で計算します。年間で57.6万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

57.6万円÷67万円×100=85.97%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約382万円

計算式2【基準額での計算】

57.6万円÷382万円×100=15.07%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

57.6万円÷305万円×100=18.88%(表面利回り)となりました。


滞納金として200万円が加算されるので、


計算式1【売却基準価額での計算】

57.6万円÷(67万円+200万円)×100=21.57%(表面利回り)となりました。

計算式2【基準額での計算】

57.6万円÷(382万円+200万円)×100=9.89%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

57.6万円÷(305万円+200万円)×100=11.40%(表面利回り)となりました。



 

入札時のワンポイント

 

ファミリータイプマンションのため、買取再販事業者との競合はどうか?


現在、ポータルサイトを検索すると販売物件が2件ありました。


リフォーム済み998万円。

現況未改装880万円


まぁ手堅く見ると880万円で改装販売が理想かもしれません。


それから逆算すると、高く見積もって150万円までが買取再販として出せる金額かな?


80万円当たりが狙い目かも知れませんね。


 

動画での解説はこちらから

 


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


男性と女性では、女性の方が様々なイベント(結婚、出産、一人での生活etc)で不安定に陥る可能性があります。


そんな女性の方の安心できる投資として「不動産投資をご紹介しています」


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初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。


コンセプトは簡単です。3つだけ。


1.女性のための不動産投資

2.500万円以下の不動産投資物件を購入

3.競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入(利回りUP)


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多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。



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