女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁堺支部編①R3.2.18開札
更新日：2021年1月25日
買取再販事業者との競合。再販事業者に分があり！
さて、今回取り上げるのは「１LDK+Sのマンション」をチョイス！
大阪地裁堺支部
土地が０件・戸建てが２５件・マンションが５件で、合計３０件の開示です。
前回の公示と比べて３件増えました。
入札物件の期間は、
入札期間は2月3日～2月12日
開札期日は2月18日です。
事件番号 令和02年(ケ)第86号
売却基準価額 3,990,000円
買受申出保証額 800,000円
買受可能価額 3,192,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：高石市千代田六丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄骨鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：６階部分 ６１．５４m2
間取り：１ＬＤＫ＋Ｓ
バルコニー面積：不明
管理費等：14,020円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和58年1月
階：６階
総戸数：157
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
なし
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居（空家）として使用している。
２．管理費等｜管理費9,350円、修繕積立金4,670円。合計14,020円
３．滞納｜なし【令和2年7月調査時点】
４．建物内には、ほとんど動産類が存在せず、空家の状態である。
５．玄関扉のしまりが悪い。北東側洋室の壁には結露により生じたと思われるカビが認められ、物入の扉の開閉に不具合があった。廊下、トイレの扉や和室に穴が開いていた。トイレは下水臭が感じられ、目的建物は長期間使用されていないものと思われる。
※関係人の陳述等より
・債務者兼所有者及び所有者より
１．本物件は空家である。
・隣人より
１．目的建物は空家です。
※執行官の意見より
今回はコメントありませんでした。
□室内写真等より
１．間取り図より、図面上は２LDKと思われる図面ですが、採光の加減で一部屋が部屋の扱いでなく、「S」納戸扱いになっていると思われます。
２．分譲当時のままの設備と思われます。
３．キッチンはシステムキッチンではなく、ガス調理台があり、ガステーブル設置型のキッチンです。
４．室内には残置物らしきものは見受けられません。
５．洋室（恐らく納戸扱い）は床がカーペットのようです。
６．穴が開いている写真もありました。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約9分程度の場所のようです。道路距離650m。
・用途地域｜第2種中高層住居専用地域
・総戸数157戸
・経済的耐用年数｜約22年
・11階建て6階部分
・エレベーターあり、駐車場83台あり。（月額8,500円）
・管理会社｜あり
・マンション全体の修繕積立金｜約5500万円
・保守管理の状態：普通
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約599万円となっています。
・評価人の算定額による想定賃料は約70,000円／月です。年間だと84万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が399万円です。
家賃収入が7万円で計算します。年間で84万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
84万円÷399万円×１００＝21.05％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約599万円
計算式２【基準額での計算】
84万円÷599万円×１００＝14.02％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
84万円÷479万円×１００＝17.53％（表面利回り）となりました。
収益目線で考えると、表面利回り18%狙いで460万円あたりで落とせたらよいですね。
入札時のワンポイント
ファミリータイプマンションのため、買取再販事業者との競合がありますね。
築年数を見ると昭和58年築なので、建築確認申請の提出された時を踏まえて見ても、新耐震で建てられた建物かと思います。
ポータルサイトを見ると、現況販売が850万円。改装済みが1490万円で販売されています。
それを見ると、460万円で購入するのは厳しそうですね。
売出価格が1380万円で設定して
700万円～800万円あたりで札が入るか？
動画での解説はこちらから
本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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