女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁堺支部編①R2.9.10開札
さて、今回取り上げるのは「戸建て」をチョイス！
大阪地裁堺支部です。
土地が２件・戸建てが２２件・マンションが７件で、合計31件の開示です。
前回と比べて11件件数は減りました。
入札物件の期間は、
入札期間は8月26日～9月3日
開札期日は9月10日です。
事件番号 令和01年(ケ)第191号
売却基準価額 1,540,000円
買受申出保証額 310,000円
買受可能価額 1,232,000円
種別：土地 持分売り
物件番号：1
所在地：富田林市西板持町八丁目
地目（登記）：宅地
地目（現況）：公衆用道路
土地面積（登記）：２５．２５m2
用途地域：第二種中高層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
持分：６分の１
種別：土地 持分売り
物件番号：2
所在地：富田林市西板持町八丁目
地目（登記）：宅地
地目（現況）：公衆用道路
土地面積（登記）：６４．５８m2
用途地域：第二種中高層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
持分：６分の１
種別：土地 持分売り
物件番号：3
所在地：富田林市西板持町八丁目
地目（登記）：宅地
地目（現況）：公衆用道路
土地面積（登記）：２４．０４m2
用途地域：第二種中高層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
持分：６分の１
種別：土地
物件番号：4
所在地：富田林市西板持町八丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：３６．７９m2
用途地域：第二種中高層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
種別：土地
物件番号：5
所在地：富田林市西板持町八丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：２５．３６m2
用途地域：第二種中高層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
種別：建物
物件番号：6
所在地：富田林市西板持町八丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造陸屋根２階建
床面積（登記）：
１階：３８．５２m2
２階：１４．９０m2
間取り：４Ｋ
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和50年2月
今回の物件は土地が５筆、建物１筆です。
土地の５筆の内、３筆は公衆用道路として持ち分を所有していて、残り２筆が建物の底地として利用されているようです。
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１～６】
なし
４物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号６】
本件所有者が占有している。
５その他買受の参考となる事項より
【物件番号１～３】
本件土地は通路として利用さている。
その他は特に記載がありませんでした。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を居宅（空家）として使用している。
２．表札はあるようです。
３．物件１～３は幅員約３ｍの私道（建築基準法未判定道路：評価人調査結果）であるが、本件所有者が共有持ち分各６分の１を所有し、本件競売の対象である。なお当該私道上に関西電力（株）の電柱が３本設置されている。
４．駐車スペースあり。
５．洗面所天井に雨漏り跡あり。浴室内壁に剥離部分があり。外室内にゴミ類、動産類が残置されたままで、老朽化も顕著である。
※関係人の陳述等より
・所有者より
１．目的建物には住んでいない。たまに荷物を取りに来ている。
※執行官の意見より
今回はコメントありませんでした。
□室内写真等より
１．間取り図より
間取りは４Ｋタイプのお部屋のようです。
２．玄関には荷物が溢れています。
３．室内の写真では荷物の量は多くありませんが、それなりに荷物が残っている様子が窺えます。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約２０分程度の場所のようです。道路距離1600m。
・接面道路：西側幅員約3ｍ舗装私道（建築基準法上の道路かは未判定）
・ライフラインは上水道、ガス配管あり。下水道は前面私道に公共下水道の本管は敷設済みのようですが、本件は汲み取り式と記載があります。
・経済的残存耐用年数は約０年となっています。
・保守管理の状態は、やや劣る。
・大阪府審査指導課での調査において、建築確認の有無、詳細は不明である。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で217.9万円となっています。
・現在の賃料より約4万円／月とします。年間だと48万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が154万円です。
家賃収入が4万円で計算します。年間で48万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
48万円÷154万円×１００＝31.16％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約217万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
48万円÷217万円×１００＝22.11％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
48万円÷173万円×１００＝27.74％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
入札時のワンポイント
土地も複数の共有持ち分があったり、建築基準法上の道路として未判定となっている点からビギナー向けではありません。
評価人等のコメントで再建築ができるか否かのコメントがありませんでした。
再建築ができる物件なのか否かでまったく出口の考え方はかわります。
不動産投資をする上で大切なのは、その時の収益がどれほど見込めるのか？これも大事ですが、出口として売却できるのか否か？これはさらに重要なテーマです。
よく言われる、不動産ではなく、負動産になってしまっては意味がありません。
その点はご自身の足を使って役所へ出向いて確認することをお勧めいたします。
本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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