女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁堺支局編③R2.7.30開札
今回も大阪地裁堺支局の入札物件をシミュレーションしていきます。
入札期間は７月１５日～７月２７日までです。
開札期日は７月３０日となっています。
今回は一戸建ての物件を見ていきます。
事件番号 令和01年(ケ)第81号
売却基準価額 2,390,000円
買受申出保証額 480,000円
買受可能価額 1,912,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：堺市中区深井中町
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：７０．３４m2
用途地域：第一種低層住居専用地域
建ぺい率：50%
容積率：100%
種別：建物
物件番号：2
所在地：堺市中区深井中町
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺２階建
床面積（登記）：
１階：３５．０９m2
２階：２６．４２m2
床面積（現況）：
１階：約３６．８６m2
２階：２６．４２
間取り：４ＤＫ
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和51年5月
今回取り上げる物件はこちらの物件です。
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・本件所有者が占有しています。
それ以外にコメントはありません。
■現況調査報告書より
・所有者が空家で使用しているようです。
・増築部分があるようです。
・一部動産類が残置されているようです。電気メーターやガス管は閉栓されていて、居住の用に供されていないとのコメントがあります。
・一部の床が抜けている。雨漏り跡が散見された。老朽化が進行しているものと思われる。
・建て替えの際は許可申請が必要な道路。
★関係人の陳述等より
・堺市宅地安全課担当者より
南西側道路は、建築基準法上の道路に非該当です。
★執行官の意見より
目的建物は、現在使用されている形跡がないため、債務者県所有者が、住居（空家）として使用、占有しているものと認める。
□室内写真等より
・建物の間取り図に増築部分が記されています。
・間取りは２階建ての４DKのようです。１階に和室、洋室、DK。２階に和室が二間あるようです。
・室内の写真を見る限り比較的綺麗な状態に見えます。一部不要となった冷蔵庫などが残置されているように見受けられます。
・１階の床が抜けている写真があります。
・室内設備は十分に使用できる程度に見受けられます。ただし、写真写りと現実とではギャップがありますのでご注意ください。
■評価書より
・過去に一度競売に出たのか？今回は再評価として売却基準価額が見直しされています。
従前の売却基準価額は３４１万円。今回が２３９万円となっています。
・最寄駅より徒歩約２２分程度の場所のようです。道路距離約1700m。バス停が最寄駅です。
・建築基準法上の道路には接道していません。原則建て替え不可ですが、許可を受けることができれば建て替えが可能となる物件です。
・経済的残存耐用年数は約０年と記載されています。
・目的土地の分筆前の土地を敷地として連棟式建物（５戸）の建築を目的に建築確認を受けているが、現況は異なり、検査済み証は取得していない。
・検査済み証はありません。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で4,878,000円となっています。
・評価人算定の賃料はありませんでした。近隣の相場から5万円～6万円と推定します。。年額だと60～72万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が239万円です。
見込み家賃収入が5.5万円で計算します。年間で66万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
66万円÷239万円×１００＝２７．６１％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約488万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
66万円÷488万円×１００＝１３．５２％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
66万円÷390万円×１００＝１６．９２％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
改装費は雨漏り、床の抜けのやり直しなどを考慮しておかないといけませんので、単に室内の原状回復よりも費用はかかりそうです。
前回、大阪本庁の落札事例からみると利回りは１５％あたりに落ち着くと仮定すると
66万円÷１５%＝４４０万円
この辺りが落札価格になりそうな気もしますが、前回不競落として今回出てきているならば、前回の基準価額である３４０万円以上の入札額が入ることは考えにくいかと思いますので、売却基準価額の２３９万円～２７０万円この辺りで落札されるのか？
入札時のワンポイント
今回の物件は、恐らく、不競落による再競売の物件だと思われます。
物件のエリア、内容等を鑑みると前回の売却基準価額の３４０万円は高いという市場の反応だったのでしょう。
時期的なものを考えると、コロナ前の入札で不競落になっていた物件やと思われます。
何度もお伝えしています通り、コロナ明けのためまったく市場の動きが読めません。
在庫が少ない方は物件購入のために多少は高くても購入される傾向にあるでしょうし、冷静な投資家さんであれば、ご自身の目線の物でないと購入されないという方もいてるでしょう。
その意味合いから見ると３割下がることで安くなった印象は客観的にも感じられます。
後は、改装、修繕費用がどれだけかかるのか？
多少は余裕を見ておきたいですが、他社との競合となるとある程度はシビアに考える必要ももちろんあります。
戸建ての物件が多いため、女性向けの不動産投資物件がご案内できてなくてすみません。
徐々に各地域で入札が再開されていますのでマンションの競売物件をご案内できるよう努めてい参ります。