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  • takayuki

女性の不動産投資。競売入札シミュレーション京都地裁本庁編①R3.3.25開札

更新日:2021年3月11日





久々登場のサブリース会社さん。やはり違和感しかない。

さて、今回取り上げるのは「1Rマンション」をチョイス!


京都地裁本庁

土地が2件・戸建てが11件・マンションが2件で、合計15件の開示です。

前回の公示と比べて14件減りました。

入札物件の期間は、

入札期間は3月11日~3月18日

開札期日は3月25日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号 令和02年(ケ)第88号

売却基準価額 2,060,000円

買受申出保証額 412,000円

買受可能価額 1,648,000円


種別 区分所有建物

物件番号 1

所在地 京都市右京区太秦森ケ東町

種類(登記) 居宅

構造(登記) 鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記) 2階部分 12.59m2

間取り ワンルーム

バルコニー面積 あり

管理費等 8,450円

敷地利用権 所有権

占有者 あり

築年月 昭和63年9月

階 2階

総戸数 56


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号1】

転借人【B】が占有している。賃借人【法人A】の賃借権は抵当権に後れる。ただし、代金納付日から6か月間明け渡しが猶予される。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

管理費等の滞納あり。


■現況調査報告書より

1.その他の者が本建物を居宅として使用している。

2.管理費等|管理費5,000円。修繕積立金3,450円。合計8,450円

3.滞納等|あり約31万円【令和2年8月調査時点】

4.占有者及び占有権原

■占有者【法人A】

②占有権原:賃借

③最初の契約等:令和元年11月

④賃料等:34970円

⑤敷金等:なし

⑥特約:なし

■占有者【B】

②占有権原:転借

③最初の契約等:令和元年11月

④賃料等:37,500円

⑤敷金等:なし

⑥特約:なし


※関係人の陳述等より


・管理会社担当者より

1.ペット飼育は不可です。

2.管理費等以外に水道使用料として月額2,500円を徴収。滞納額約9万円。


・転借人【B】より

1.私は本件建物に居住しています。

2.貸主である【法人A】と賃貸借契約を締結しています。住居賃貸借契約書の通りです。


・賃借人【法人A】より

1.当社は本件建物の所有者と賃貸借契約を締結しています。契約内容は回答書の通りです。なお、賃貸借契約は作成しましたが、紛失しました。

2.当社は本件建物をBに転貸しています。契約内容は住居賃貸借契約書の通りです。


※執行官の意見より

1.所有者あてに照会文書を送付したが、「あて所に尋ね当たらず」で返送され、所有者とは連絡が取れなかった。


□室内写真等より

1.間取りは1Rです。浴室、トイレは一体型のユニットバスです。

2.室内には生活雑貨が見受けられ実生活感があります。

3.浴室の写真、流しの写真も写っています。きれいにご使用されている様子が窺えます。



■評価書より

・最寄駅から約600m。徒歩約8分です。

・総戸数|56戸

・経済的残存耐用年数|約18年

・4階建て

・エレベーターなし、駐車場1台あり。駐輪場、オートロックあり。

・マンション全体の修繕積立金|約200万円

・大規模修繕工事|予定なし。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約303万円となっています。

・評価人の算定額ではなく、現賃借人の賃料で算出34,970円/月です。年間だと419,640万円となります。賃料3.5万円。年間で約42万円で計算します。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が206万円です。

家賃収入が3.5万円で計算します。年間で42万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

42万円÷206万円×100=20.38%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約303万円

計算式2【基準額での計算】

42万円÷303万円×100=13.86%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

42万円÷242万円×100=17.35%(表面利回り)となりました。


滞納額が+40万円ありますので、ご注意ください。


 

入札時のワンポイント

 

今回久々に登場のサブリース会社さんです。


今回は最先の賃借権ではなく、6か月猶予ということで、入札するには問題ないかな?

ただ、賃料が低いのが気になりますね。


またコメント欄にも記載ありましたが、令和元年11月に所有者と賃貸借契約を締結しているのに、契約書が紛失している。


普通の会社ではありえないことをコメントされています


色々と気になることが多いこのサブリース会社さん。


どう感じるのか?


今回の物件の賃料が約3.5万円。マンションにかかるランニングコストが約1万円。手残り2.5万円。


売却基準価額あたりで落札は厳しいでしょうから果たしてどうなるか?


 

本ブログのコンセプト

 

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