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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション京都地裁本庁編③R3.1.21開札

更新日:2021年1月25日





ビギナー向けにもってこい!

さて、今回取り上げるのは「1Kマンション」をチョイス!

京都地裁裁本庁

土地が0件・戸建てが18件・マンションが4件で、合計22件の開示です。

前回の公示と比べ2件増えました。

入札物件の期間は、

入札期間は1月7日~1月14日

開札期日は令和3年1月21日です。


 

事件番号 令和02年(ケ)第69号

売却基準価額 4,020,000円

買受申出保証額 804,000円

買受可能価額 3,216,000円


種別:区分所有建物

物件番号:1

所在地:京都市上京区今出川通千本東入般舟院前町 

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄骨鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):4階部分 22.43m2

間取り:1K

バルコニー面積:不明

管理費等:11,250円

敷地利用権:所有権

占有者:あり

築年月:平成2年11月

階:4階

総戸数:59

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

なし


・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号1】

【A】が占有している。同人の賃借権は抵当権に後れる。ただし、代金納付日から6か月間明け渡しが猶予される。


・その他買受の参考となる事項より

なし


■現況調査報告書より

1.その他の者が本建物を居宅として使用している。

2.管理費等|管理費8,100円。修繕積立金3,150円。合計11,250円

3.滞納額|調査時点なし

4.占有者との契約内容

①最初の契約等|平成23年5月

②賃料42,500円、共益費3,500円。合計46,000円

③敷金|なし


※関係人の陳述等より

・所有者より

1.賃貸している。


・占有者より

1.賃借している。

2.トイレの管から水漏れがするので、元栓を止めている。

3.シンクの上の棚のガラス扉が最初からありませんでした。

4.洗濯機とシンクの下の冷蔵庫は備え付け。

5.物件にリース物件など、他人の物は設置していません。

6.修繕等はしていない。入居した時のままである。


・管理会社より

1.エレベーター1基、駐輪場及び来客用駐車場有。

2.ペット飼育不可。

3.民泊禁止規定有


※執行官の意見より

1.ライフラインの調査の結果、ライフラインの契約者占有者であった。

2.占有者が目的物件を居宅として使用し、占有していることが認められた。

3.占有権原は賃借権であることが認められる。


□室内写真等より

1.1Kの間取りですが、居室は広さを感じます。角部屋です。

2.洗濯機置き場が室内にあります。

3.浴室、トイレ、洗面がセットのユニットバスのタイプです。

4.丁寧にご使用されている様子が窺えます。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約20分程度の場所のようです。道路距離1600m。最寄のバス停より約1分のようです。

・経済的残存耐用年数は約15年となっています。

・総戸数|59戸

・11階建ての4階部分。

・エレベーター1基、オートロックあり。

・管理会社|有り

・マンション全体の修繕積立金|約6200万円

・建築計画概要書によると、本件建物は現行の高さ規制を超過した既存不適格建築物となっている。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約502万円となっています。

・評価人の算定額による想定賃料ではなく、現在の賃料等で算出、約4.6万円/月です。年間だと55.2万円となります。



 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が402万円です。

家賃収入が4.6万円で計算します。年間で55.2万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

55.2万円÷402万円×100=13.73%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約688万円

計算式2【基準額での計算】

55.2万円÷502万円×100=10.99%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

55.2万円÷401万円×100=13.76%(表面利回り)となりました。



 

入札時のワンポイント

 

最寄駅から徒歩20分は少しマイナスポイントですが、相対的にそれ以外は良さそうな印象を受けました。


京都市内はバスが主で動いているので、住み慣れている方からすると、そうでもないかな?


6か月猶予がついていて、占有者も約10年住まわれています。


お部屋の様子を見ても大切に使用いただいているので、このようなお部屋を見れるのは、競売ならではですね。


基本、オーナーチェンジでは、お部屋の中が見れません。


入札予測としては、460万円あたりで12%といったところでしょうか?


 

動画での解説はこちらから

 



 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


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