女性の不動産投資。競売入札シミュレーション京都地裁本庁編①R3.1.21開札
更新日：2021年1月25日
市街化調整区域の工場！安価やけど素人は危険！
さて、今回取り上げるのは「工場・事務所」をチョイス！
京都地裁裁本庁
土地が０件・戸建てが１８件・マンションが４件で、合計２２件の開示です。
前回の公示と比べ２件増えました。
入札物件の期間は、
入札期間は1月７日～1月14日
開札期日は令和3年1月21日です。
事件番号 令和02年(ケ)第121号
売却基準価額 3,310,000円
買受申出保証額 662,000円
買受可能価額 2,648,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：向日市森本町東ノ口
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：１１０．４８m2
用途地域：市街化調整区域
建ぺい率：60%
容積率：200%
持分
種別：土地
物件番号：2
所在地：向日市森本町東ノ口
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：２７０．３６m2
用途地域：市街化調整区域
建ぺい率：60%
容積率：200%
持分
種別：建物
物件番号：3
所在地：向日市森本町東ノ口
種類（登記）：工場
種類（現況）：工場・事務所
構造（登記）：鉄骨造スレート葺２階建
床面積（登記）：
１階：３１３．０８m2
２階：２６４．６０m2
間取り：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和44年7月
持分
附属建物：符号 １
種類（登記）：倉庫
構造（登記）：コンクリートブロック造スレート葺平家建
床面積（登記）：２．０７m2
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１～３】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号３】
本件所有者が占有している。。
・その他買受の参考となる事項より
なし
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を工場・事務所（空家）として使用している。
２．物件1，2の土地の南側で建築基準法上の道路（府道）と接している。
３．物件2の土地の南側に債務者の商号のポール看板が設置されている。
※関係人の陳述等より
・所有者特別代理人より
１．本件土地、建物については何もわかりません。
・所有者取締役より
１．昨年の2月末から工場は稼働しておらず、本件建物も使用していません。
２．本件建物は誰にも貸していません。
３．本件建物の屋根と配管の隙間から雨漏りします。
４．部屋に置かれている機械3台は、工場が稼働していた時からずっと使っていませんでした。
５．本件土地上に電柱が設置されています。以前は関西電力から土地の使用料としていくらか振り込まれていましたが、現在は振り込まれていません。
・関西電力担当者より
１．土地上に電柱を設置しています。
２．土地の使用料については、所有者と連絡が取れなくなったために支払いを止めています。
※執行官の意見より
１．建物内には、乾燥炉などの機会が複数置かれているが、建物に固定された価値のある大型機械は確認できなかった。
２．立ち入り調査の結果及び関係人の陳述等から、所有者が本件建物を工場・事務所（空家）として使用して占有していることが認められ認定した。
□室内写真等より
１．敷地内に車が止まっています。
２．工場内の様子は、整理された状態です。
３．一部資材などが残っている様子です。
４．割と全体的に荷物の量はあります。処分する費用はかなり高額になることが予想されます。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約15分程度の場所のようです。道路距離1200m。
・市街化調整区域
・接面道路｜南側幅員約11.8ｍ府道【建築基準法第42条1項1号】
・ライフライン｜上水道、下水道有。ガスはプロパンガス。
・本件は、市街化調整区域の指定を受けるが、都市計画法の制定以前に建築されているため、同規模、同用途の建物の建て替えは現在の法令に基づく範囲で可能、と京都府建築住宅課より聴取した。
・接面する府道伏見向日線は都市計画道路（伏見向日町線・計画幅員32ｍ）の指定を受け、物件１，２の道路接面部より北側に約11mの幅で拡幅予定である。（ただし事業時期は未定）
・溶剤などがしようされていたことにより、土壌汚染の可能性が認められる。
・経済的残存耐用年数は約0年となっています。
・新築時は建築確認は無い。昭和60年増築時は建築確認あり。完了検査は不明。
・建物内には乾燥炉等の大型機械が複数置かれているが、価値のある大型機械は確認できなかった。
・保守管理の状態：劣る
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約1573万円となっています。
・評価人の算定額による想定賃料がないため、向日市での相場賃料として坪3千円でみると、約52万円／月です。年間だと624万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が331万円です。
家賃収入が52万円で計算します。年間で624万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
624万円÷331万円×１００＝188.5％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約1573万円
計算式２【基準額での計算】
624万円÷1573万円×１００＝39.66％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
624万円÷1258万円×１００＝49.60％（表面利回り）となりました。
実勢での落札価格は300万円あたりではないかな？
入札時のワンポイント
工場系は専門の業者の入札が予測されます。
今回は市街化調整区域にありますが、同規模での建て替えはできそうです。
ただ、工場内にある機械などの処分費はかなり高額になることが予測されます。
アスベストを含む機械などがあれば、処分費用もさらに高くなるため、安易に手を出すのは危険ですね。
恐らく入札が入っても１，２件だと思われます。
それに反して、まとまった案件なので入札数は多く入るのか？
これは開札を要チェックです！
動画での解説はこちらから
本ブログのコンセプト
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