top of page
  • takayuki

女性の不動産投資。競売入札シミュレーション京都地裁本庁編④R2.9.17開札





さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス!


京都地裁本庁


土地が4件・戸建てが24件・マンションが7件で、合計35件の開示です。

前回と比べて9件件数が増えています。


入札物件の期間は、

入札期間は9月3日~9月10日

開札期日は9月17日です。


 

事件番号 令和01年(ケ)第169号

売却基準価額 4,060,000円

買受申出保証額 812,000円

買受可能価額 3,248,000円


種別:土地

物件番号:1

所在地:城陽市枇杷庄島ノ宮

地目(登記):宅地

土地面積(登記):58.57m2

用途地域:近隣商業地域

建ぺい率:80%

容積率:200%


種別:建物

物件番号:2

所在地:城陽市枇杷庄島ノ宮

種類(登記):店舗

種類(現況):居宅

構造(登記):木造瓦葺2階建

床面積(登記):

1階:32.29m2

2階:24.84m2

床面積(現況):

1階:約39.79m2

2階:24.84m2

間取り:

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:昭和40年2月

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1,2】

なし


・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

本件所有者が占有している。


・その他買受の参考となる事項より

なし


その他は特に記載がありませんでした。

3名の共有者となっています。



■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を居宅(空家)として使用している。

2.本件各物件は亡【D】(以下、「被相続人」という。)の所有であったが、共有者らが被相続人から相続した。

3.北側で建築基準法上の道路(府道)に接している。

4.本件土地には地積測量図が存在せず、境界の詳細は不明である。

5.本件建物1階南側に約7.5㎡の増築がある。

6.本件建物は外壁や南側の屋根が東側隣家と接着しており、外壁の一部が東側に設置されたコンクリートブロック塀より東側に出ている。

7.2階北側和室の天井や階段の天井に雨漏り跡がある。

8.2階は家財が散乱しており、1階台所、洗面、トイレ、風呂なども長期間使用された形跡がなく、空家であると思われる。

9.被相続人あての郵便物が存在する。


※関係人の陳述等より

・共有者らより

1.鍵がどこにあるのか、中がどうなっているのか、誰が住んでいるのか何もわかりません。


・西側隣地居住者より

1.西側のコンクリートブロック塀は西側隣地所有者の所有だと思います。


・東側隣地所有者より

1.東側に後から壁を貼った部分があるため、その部分が東側隣地にはみ出しているかもしれません。


※執行官の意見より

1.ライフライン調査の結果、ライフラインの契約者は被相続人であり、契約は令和元年7月頃に終了していた。

2.共有者らが本件建物を居宅(空家)として使用し、占有していることが認められる。


□室内写真等より

1.建物見取り図より間取りは5Kのようです。

2.増築部分の図面がひかれています。

3.室内の写真を見ると荷物があふれ生活感は感じられません。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約4分程度の場所のようです。道路距離250m。最寄のバス停から約4分の表記があります。

・接面道路|北側幅員約8mの府道。建築基準法上の道路(42条1項1号道路)

・ライフライン:上水道、下水道あり。ガス配管はなし。但し、LP集中ガスのようです。

・経済的残存耐用年数はほぼ満了している。と、記載があります。

・保守管理の状態|劣る。

・建築確認は出されているが、完了検査は受けていない。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で580万円となっています。

・評価人の算定した賃料がないので、近隣の成約事例からみると約4万円/月とします。年間だと48万円となります。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が406万円です。

家賃収入が4万円で計算します。年間で48万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

48万円÷406万円×100=11.82%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約415万円として計算します。

計算式2【基準額での計算】

48万円÷580万円×100=8.27%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

48万円÷464万円×100=10.34%(表面利回り)となりました。


上記の結果になりました。


今回は利回りがかなり低いです。

改装費用や撤去費用なども考慮すると300万円程度はプラスでみないといけないでしょう。


そのため、売却基準価額で落札した場合でも約700万円~800万円が原価として考えられます。


そうなると、表面利回りは6%程度となってしまいますので、不動産投資としては魅力は低くなります。


買受可能価額の324万円でも厳しいですね。

 

入札時のワンポイント

 

駅近であるため駐車場が無くても問題は無さそうですが、間取りを見る限り生活がしにくいです。


お部屋の造りも数はありますが、プライベート空間がなさそうですし、もともと店舗で利用だったため住空間としては物足りないですね。


競売の占有者交渉については、どなたもお住まいになっておられないので、比較的スムーズにお話は進められるでしょう。


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


男性と女性では、女性の方が様々なイベント(結婚、出産、一人での生活etc)で不安定に陥る可能性があります。


そんな女性の方の安心できる投資として「不動産投資をご紹介しています」


不動産投資はお金がないとできない?


高額なお金がかかる?


騙されてる?


信用できない?


わからない?


初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。


コンセプトは簡単です。3つだけ。


1.女性のための不動産投資

2.500万円以下の不動産投資物件を購入

3.競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入(利回りUP)


これにより20年~30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。


女性だからこその目線がこの不動産投資物件には有効に働きます。


多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。


閲覧数:9回0件のコメント
記事: Blog2_Post
bottom of page