女性の不動産投資。競売入札シミュレーション京都地裁本庁編④R2.9.1７開札
さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス！
京都地裁本庁
土地が４件・戸建てが２４件・マンションが７件で、合計35件の開示です。
前回と比べて９件件数が増えています。
入札物件の期間は、
入札期間は9月３日～9月10日
開札期日は9月17日です。
事件番号 令和01年(ケ)第169号
売却基準価額 4,060,000円
買受申出保証額 812,000円
買受可能価額 3,248,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：城陽市枇杷庄島ノ宮
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：５８．５７m2
用途地域：近隣商業地域
建ぺい率：80%
容積率：200%
種別：建物
物件番号：2
所在地：城陽市枇杷庄島ノ宮
種類（登記）：店舗
種類（現況）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺２階建
床面積（登記）：
１階：３２．２９m2
２階：２４．８４m2
床面積（現況）：
１階：約３９．７９m2
２階：２４．８４m2
間取り：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和40年2月
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１，２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
なし
その他は特に記載がありませんでした。
3名の共有者となっています。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を居宅（空家）として使用している。
２．本件各物件は亡【D】（以下、「被相続人」という。）の所有であったが、共有者らが被相続人から相続した。
３．北側で建築基準法上の道路（府道）に接している。
４．本件土地には地積測量図が存在せず、境界の詳細は不明である。
５．本件建物1階南側に約7.5㎡の増築がある。
６．本件建物は外壁や南側の屋根が東側隣家と接着しており、外壁の一部が東側に設置されたコンクリートブロック塀より東側に出ている。
７．2階北側和室の天井や階段の天井に雨漏り跡がある。
８．2階は家財が散乱しており、1階台所、洗面、トイレ、風呂なども長期間使用された形跡がなく、空家であると思われる。
９．被相続人あての郵便物が存在する。
※関係人の陳述等より
・共有者らより
１．鍵がどこにあるのか、中がどうなっているのか、誰が住んでいるのか何もわかりません。
・西側隣地居住者より
１．西側のコンクリートブロック塀は西側隣地所有者の所有だと思います。
・東側隣地所有者より
１．東側に後から壁を貼った部分があるため、その部分が東側隣地にはみ出しているかもしれません。
※執行官の意見より
１．ライフライン調査の結果、ライフラインの契約者は被相続人であり、契約は令和元年7月頃に終了していた。
２．共有者らが本件建物を居宅（空家）として使用し、占有していることが認められる。
□室内写真等より
１．建物見取り図より間取りは５Kのようです。
２．増築部分の図面がひかれています。
３．室内の写真を見ると荷物があふれ生活感は感じられません。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約4分程度の場所のようです。道路距離250m。最寄のバス停から約4分の表記があります。
・接面道路｜北側幅員約8ｍの府道。建築基準法上の道路（42条1項1号道路）
・ライフライン：上水道、下水道あり。ガス配管はなし。但し、LP集中ガスのようです。
・経済的残存耐用年数はほぼ満了している。と、記載があります。
・保守管理の状態｜劣る。
・建築確認は出されているが、完了検査は受けていない。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で580万円となっています。
・評価人の算定した賃料がないので、近隣の成約事例からみると約4万円／月とします。年間だと48万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が406万円です。
家賃収入が4万円で計算します。年間で48万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
48万円÷406万円×１００＝11.82％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約415万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
48万円÷580万円×１００＝8.27％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
48万円÷464万円×１００＝10.34％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
今回は利回りがかなり低いです。
改装費用や撤去費用なども考慮すると300万円程度はプラスでみないといけないでしょう。
そのため、売却基準価額で落札した場合でも約700万円～800万円が原価として考えられます。
そうなると、表面利回りは６％程度となってしまいますので、不動産投資としては魅力は低くなります。
買受可能価額の324万円でも厳しいですね。
入札時のワンポイント
駅近であるため駐車場が無くても問題は無さそうですが、間取りを見る限り生活がしにくいです。
お部屋の造りも数はありますが、プライベート空間がなさそうですし、もともと店舗で利用だったため住空間としては物足りないですね。
競売の占有者交渉については、どなたもお住まいになっておられないので、比較的スムーズにお話は進められるでしょう。
本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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