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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション京都地裁本庁編③R2.9.17開札




さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス!


京都地裁本庁


土地が4件・戸建てが24件・マンションが7件で、合計35件の開示です。

前回と比べて9件件数が増えています。


入札物件の期間は、

入札期間は9月3日~9月10日

開札期日は9月17日です。


 

事件番号 令和02年(ケ)第4号

売却基準価額 2,320,000円

買受申出保証額 464,000円

買受可能価額 1,856,000円


種別:土地

物件番号 1

所在地 八幡市八幡小松

地目(登記):宅地

土地面積(登記)66.43m2

用途地域:第一種住居地域

建ぺい率:60%

容積率:200%


種別:建物

物件番号:2

所在地:八幡市八幡小松

種類(登記):居宅

構造(登記):木造瓦亜鉛メッキ鋼板葺2階建

床面積(登記):

1階:46.90m2

2階:23.18m2

床面積(現況):

1階:約54.60m2

2階:約29.58m2

間取り:

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:昭和49年7月

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1,2】

なし


・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

本件所有者が占有している。


・その他買受の参考となる事項より

なし


その他は特に記載がありませんでした。



■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を居宅として使用している。

2.北側及び東側で建築基準法上の道路(市道)に接している。

※2面での接道なので、角地ですね。

3.1階北側及び2階南側に増築部分がある。

4.玄関の北東角付近の基礎及び樋が道路に越境している可能性がある。

5.2階階段踊り場の電灯のスイッチが壊れて部品や配線が壁からむき出しになっている。

6.北側外壁に亀裂が見られる。


※関係人の陳述等より

・所有者より

1.本件建物に住んでいる。

2.誰にも貸していない。

3.本件土地西側の溝の所有関係はわかりません。

4.本件土地西側の鉄柵の所有関係はわかりません。本件各物件を購入した時から設置されていた。

5.本件土地南側に設置されているコンクリートブロック塀は隣地との共有だと思う。

6.20年ほど前に本件建物で猫を20匹飼育していた。2階の増築部分の居室を猫の部屋にしていた。

7.リース物件など、他人の物は設置していない。


※執行官の意見より

1.所有者が本件建物を居宅として使用し、占有していることが認めらえる。


□室内写真等より

1.建物見取り図より間取りは3LDKのようです。

2.増築部分の図面がひかれています。

3.室内の写真を見ると丁寧にご使用されている様子が窺えます。

4.生活雑貨などの荷物が各居室等にも写っていました。生活感が感じられる様子です。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約32分程度の場所のようです。道路距離2500m。最寄のバス停から約4分の表記があります。

・接面道路|東側幅員約5mの市道。北側幅員約5mの市道。共に建築基準法上の道路(42条1項1号道路)

・ライフライン:上水道、下水道あり。ガス配管はなし。但し、LP集中ガスのようです。

・従前は農地だったようです。現在は第1種住居地域です。

・経済的残存耐用年数はほぼ満了している。と、記載があります。

・保守管理の状態|やや劣る。

・建築確認は受けているが、完了検査は受けていない。

・建蔽率が60%をオーバーしている。

※転売を考えている場合は、違反建築物に該当するので、住宅ローンを組む際に借入できる金融機関が限られてきます。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で415万円となっています。

・評価人の算定した賃料がないので、近隣の事例からみると駐車場がないので、約5万円/月とします。年間だと60万円となります。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が232万円です。

家賃収入が5万円で計算します。年間で60万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

60万円÷232万円×100=25.86%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約415万円として計算します。

計算式2【基準額での計算】

60万円÷415万円×100=14.45%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

60万円÷332万円×100=18.07%(表面利回り)となりました。


上記の結果になりました。


過去の京都地裁本庁の京都市郊外は売却基準価額前後で落札されていましたので、今回も同様な考えで見てみると、買受可能価額が185.6万円。

185万円~200万円

この辺りでの落札が考えらるかと思われます。

200万円での落札の場合は、表面利回り30%です。

 

入札時のワンポイント

 

今回は一般的な競売物件です。


建物の建築年数を考えると、まだ比較的購入して間がないのか?

それとも、事業資金を借りて自宅を担保提供されていたのか?


このどちらかが競売になった理由だと思われます。


3点セットに出てくる室内写真を見ると複数のご家族でお住まいの様子が見られますので、ご退去頂く際のお引っ越しなどの話し合いは必要となりますね。


いわゆる占有者交渉です。


比較的お話し合いに応じて頂ける方なのか?それともそうではないのか?


これは実際にお会いして話をしてみないとわかりません。


物件自体は雨漏りなどもないことから転売で考えると違反建築物に該当するので売却がスムーズに進みにくいと思いますが、賃貸ならどうなのか?


最寄駅から遠くて駐車場がないので、近隣で駐車場が確保できないと募集も厳しいかな?


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


男性と女性では、女性の方が様々なイベント(結婚、出産、一人での生活etc)で不安定に陥る可能性があります。


そんな女性の方の安心できる投資として「不動産投資をご紹介しています」


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コンセプトは簡単です。3つだけ。


1.女性のための不動産投資

2.500万円以下の不動産投資物件を購入

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