女性の不動産投資。競売入札シミュレーション京都地裁本庁編②R2.9.1７開札
さて、今回取り上げるのは「区分建物の事務所」をチョイス！
京都地裁本庁
土地が４件・戸建てが２４件・マンションが７件で、合計35件の開示です。
前回と比べて９件件数が増えています。
入札物件の期間は、
入札期間は9月３日～9月10日
開札期日は9月17日です。
事件番号 令和01年(ヌ)第84号
売却基準価額 3,640,000円
買受申出保証額 728,000円
買受可能価額 2,912,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：京都市伏見区深草西浦町四丁目
種類（登記）：事務所
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：２階部分 ６０．８２m2
間取り：ワンフロアー（１個室あり）
バルコニー面積：不明
管理費等：18,830円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和51年3月
階：２階
総戸数：106
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納有。
その他は特に記載がありませんでした。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を事務所・居宅として使用している。
２．滞納額は約１２３万円（調査日時点令和元年１２月）
３．目的物件は事務所用の物件であるが、西側の部屋を債務者が居住スペースとして使用している。
４．１棟の建物の敷地の西側の周辺住宅に「薬物依存症リハビリ施設建設計画断固反対」の看板が掲げられている。
※関係人の陳述等より
・債務者より
１．私は本件建物を事務所兼居宅として使用しています。
２．本件建物は誰にも貸していません。
３．表札に掲げている屋号は私の屋号です。
・管理会社担当者より
１．ペットの飼育は可です。
２．民泊禁止。
３．債務者は管理費等以外に遅延損害金約１２万円の滞納。
※執行官の意見より
１．立ち入り調査の結果及び関係人の陳述等から認定した。
□室内写真等より
１．建物見取り図より事務所スペースと洋室、キッチン、トイレがあるようです。
２．浴室はなさそうです。
３．事務所スペースには事務机などが職場の雰囲気を呈しています。
４．洋室は接客スペースではなく、寛げるスペースになっているようです。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約８分程度の場所のようです。道路距離570m。
・総戸数は１０６戸（うち、店舗など１０戸）
・経済的残存耐用年数は、約１１年となっています。
・エレベーターあり。駐車場有、集会所、駐輪場あり。
・マンション全体の修繕積立金は約７７００万円。
・大規模修繕計画はなしとなっています。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で692万円となっています。
・評価人の算定した賃料より約7.5万円／月とします。年間だと90万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が364万円です。
家賃収入が7.5万円で計算します。年間で90万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
90万円÷364万円×１００＝24.72％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約692万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
90万円÷692万円×１００＝13％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
90万円÷553万円×１００＝16.27％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
滞納額が約１３５万円としますと、
売却基準価額３６４万円＋１３５万円＝４９９万円
表面利回りは18.03％
店舗系の入札では不売などもあるので、今回は入札が入るのか？
浴室が無いので、事務所、店舗として貸し出しが考えられますのでどのような戦略で考えるかで変わってきそうです。
入札時のワンポイント
高額滞納がある物件の占有者交渉は通常の占有者交渉とは一味違います。
どのようなスタイルで向き合うのが良いのか？
ただ、居住用ではなく店舗、事務所なので、そこに住んでおられないため話はもしかすると比較的スムーズに話が進むかもしれません。
また、近隣に建築計画のある注意事項がでてましたので、近隣環境もしっかりと把握したうえで入札することがよいでしょう。
本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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