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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション京都地裁本庁編①R2.9.17開札



さて、今回取り上げるのは「連棟式建物」をチョイス!


京都地裁本庁


土地が4件・戸建てが24件・マンションが7件で、合計35件の開示です。

前回と比べて9件件数が増えています。


入札物件の期間は、

入札期間は9月3日~9月10日

開札期日は9月17日です。


 

事件番号 令和01年(ヌ)第112号

売却基準価額 1,900,000円

買受申出保証額 380,000円

買受可能価額 1,520,000円


種別:土地 持分売り

物件番号:1

所在地:京都市西京区桂艮町

地目(登記):宅地

地目(現況):宅地・公衆用道路

土地面積(登記):17.35m2

用途地域:第一種低層住居専用地域

建ぺい率:60%

容積率:100%

持分:3分の1


種別:土地 持分売り

物件番号:2

所在地:京都市西京区上桂前田町

地目(登記):宅地

土地面積(登記):63.61m2

用途地域:第一種低層住居専用地域

建ぺい率:60%

容積率:100%

持分:3分の1


種別:区分所有建物 持分売り

物件番号:3

所在地:京都市西京区上桂前田町

種類(登記):居宅

構造(登記):木造瓦葺2階建

専有面積(登記):

1階:29.12m2

2階:22.62m2

専有面積(現況)

1階:約38.12m2

2階:約42.32m2

間取り:

バルコニー面積:不明

管理費等:

敷地利用権:所有権・その他

占有者:債務者・所有者

築年月:昭和41年10月

階:1階と2階

総戸数

持分:3分の1

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1~3】

なし


・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号3】

本件所有者が占有している。


・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1~3】

本件土地建物は、いずれも共有持ち分についての売却であり、買受人は、当該物件を当然に使用収益でいるとは限らない。


その他は特に記載がありませんでした。



■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を居宅として使用している。

2.本件各物件の債務者の共有持ち分3分の1のみが本件の売却対象である。

3.建築基準法上の道路(私道)に接している。

4.隣地との仕切り壁及び門扉のごく一部が上記道路に越境している。

5.阪急電鉄嵐山線が通っている。

6.1階南西側に約5.8㎡、1回北東側に約3.2㎡、2階南西側に約15.5㎡及び2階北東側に約4.2㎡の増築部分がある。

7.本件建物は2連棟式建物の北西側であるが、南東側隣家と柱などが共有されているか否かは不明である。

8.玄関前のピロティ部分(ガレージ部分)の天井にクラックが見られる。

9.1階の玄関に一番近い和室の天井が撓んでいる。

10.2階の各部屋の天井には雨漏り跡と思われる破損個所がある。

11.建物内は動産類で溢れており、つぶさに本件建物内部を確認することができず、見取り図は推定により作成した。


※関係人の陳述等より

・債務者より

1.本件建物に住んでいる。

2.誰にも貸していない。

3.共有者間で使用方法についての取り決めはない。共有者間での債権債務もない。

4.仕切り壁は各隣地所有者との共有だと思います。

5.2階天井には雨漏りする箇所がある。


※執行官の意見より

1.本件各物件の売却外の持ち分の共有者に対し、占有関係並びに本件各物件についての債権債務の有無及び使用方法の取り決めの有無について照会文書を送付したが、期限までに回答はなかった。

2.債務者が本件建物を居宅として使用し、占有していることが認められる。


□室内写真等より

1.建物見取り図より増築部分の箇所が記されています。

2.生活雑貨及びその他の動産類が山積みになっているようです。

3.天井の撓みの写真があります。

4.DK部分も荷物で溢れ調理できるスペースがなさそうです。

5.雨漏りによって傷んでいることがわかる写真がでています。



■評価書より

・最寄駅より徒歩約11分程度の場所のようです。道路距離870m。

・接面道路:南西側幅員約4mの私道に接面する。(建築基準法第42条1項5号道路)

・ライフラインは上水道、ガス配管、下水道すべてありとなっています。

・約8㎡が道路提供されている。

・屋根に設置のTVアンテナが北西側の隣地に越境している。

・平成16年12月20日以降敷地面積の最低限度80㎡の制限があるが、本件土地はすでに存する敷地等であり、敷地の分割をしない限り、この制限は適用されず、新築・建て替えなどができる土地である。

・本件は共有持ち分3分の1の評価である。

・経済的残存耐用年数は殆どない。と記載。

・建築計画概要書は調査したが見当たらなかった。

・本件建物は線引き前に建築された既存不適格建築物と思料される。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で389万円となっています。

・直近の成約事例の賃料より約9万円/月とします。年間だと108万円となります。

※持ち分での計算ではなく、すべてを貸し出しできるとした場合の目安賃料です。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が190万円です。

家賃収入が9万円で計算します。年間で108万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

108万円÷(190万円×3=570万)×100=18.94%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約389万円として計算します。

計算式2【基準額での計算】

108万円÷(389万円×3=1167万)×100=9.25%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

108万円÷(311万円×3=933万)×100=11.57%(表面利回り)となりました。


上記の結果になりました。


計算式は持ち分3分の1となっておりますので、それぞれ、個別の金額と3人分から同額で買取できることを前提として算出しています。


 

入札時のワンポイント

 

たまにでてくる持ち分の競売案件。


今回はどのような物かとみてみましたが、申立て債権者の存在がでてこなかったので、近い親族等ではなく、個人的な金銭の返済ができず申立てされたのか?


そして、他の共有者からの回答がないのが気になりますね。

万が一、共有者がなくなっていたりすると相続の問題もでてくるため、完全な所有権にするまでには時間を要しそうです。


また、建物の維持管理も劣ると記載があるようにメンテナンスと荷物の処分などどのようにするか?課題が多い物件ですね。


この物件に対して入札は入るのかな?


今回が初回の開示のようなので、見送りして「不売」になりそうな予感がしています。


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


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そんな女性の方の安心できる投資として「不動産投資をご紹介しています」


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