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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション京都地裁本庁編④R2.8.20開札



さて、今回、取り上げるのは京都地裁本庁の京都市内の戸建てです。



京都地裁本庁

入札物件の期間は、

入札期間は8月6日~8月13日

開札期日は8月20日です。


 

事件番号 平成31年(ケ)第63号

売却基準価額 4,560,000円

買受申出保証額 912,000円

買受可能価額 3,648,000円


種別:土地

物件番号:1

所在地:京都市伏見区桃山南大島町

地目(登記):宅地

土地面積(登記):47.46m2

用途地域:第一種中高層住居専用地域

建ぺい率:60%

容積率:200%


種別:建物

物件番号:2

所在地:京都市伏見区桃山南大島町 

種類(登記):居宅

構造(登記):木造瓦葺2階建

床面積(登記):

1階:26.35m2

2階:23.08m2

間取り:

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:昭和47年3月


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利

【物件番号1~3】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1、3】

売却対象外の土地を通行のため利用している。


■現況調査報告書より

・建物所有者が本建物を居宅(空家)として使用している。

・物件1及び物件3の土地は、一体化しており、物件2の建物の敷地となっている。

・南西側隣地上の建物の屋根庇が本件各土地に越境している可能性が高い。

・南側物置(動産)が存在する。

・1階には段ボールなどの動産が「立錐の余地がない」程度に積み上げられている。

※「立錐(りっすい)とは?」

・人や物が詰まっていて、少しの隙間もないこと。立錐の余地なし。

と、ありました。

勉強をあまりしてこなかった私には色々な言葉を覚える機会があります。

・2階西側和室の外に元物干し場とみられる鉄製の骨組みがある。


※関係人の陳述等より

・南西側隣地住人より

1.私の建物の屋根庇が本件土地上に越境している可能性があるとは、今まで気づかなかった。私の土地と本件土地の境界は、私の土地から見て、ブロック塀の真ん中から外側だと思う。


※執行官の意見より

1.建物内部に第三者の占有を閉める動産類が存在しいため、所有者が居宅(空家)として占有していることが認められる。


□室内写真等より

・建物見取り図を見ると位置関係がわかります。

①主たる建物は3DKで、1階にはダイニングと和室が。2階には和室が二部屋あるようです。

②軽自動車なら止められるようなスペースがあるように見受けられます。実際には現地で確認必要です。

③外壁は一部補修をした跡が見受けられます。

④室内は動産類が多く、設備関係もかなり古い状態のままです。

⑤改装費や処分費などかなり費用が嵩みそうです。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約10分程度の場所のようです。道路距離750m。

・角地の物件です。

・京都市水害ハザードマップによる洪水浸水想定区域において、立ち退き避難が必要な区域に指定されているようです。

・接面道路の状況:北東側が幅員約5mの私道。南東側が幅員約5mの私道(共に建築基準法第42条1項5号道路)

・ライフラインは、上水道、ガス配管、下水道ありとなっています。

・本件土地の接面する道路は、分譲したと思われる企業が所有名義の私道である。

・南西側隣地の建物の屋根庇が越境している可能性が高い。

・経済的残存耐用年数はほぼ満了しているととなっています。

・保守管理の状態は、劣ると記載があります。

・建築確認の有無の調査をしたが、特定できなかったと記載があります。

・台所、食堂の床がたわむようです。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で723万円となっています。

・評価人の算定額がないので、近隣の事例からみます。事例でも登録が見当たらないため4万円/月と仮定します。年間だと48万円となります。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が456万円です。

家賃収入が4万円で計算します。年間で48万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

48万円÷456万円×100=10.52%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約723万円として計算します。

計算式2【基準額での計算】

48万円÷723万円×100=6.63%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

48万円÷578万円×100=8.3%(表面利回り)となりました。


上記の結果になりました。


買取再販事業者との競合を考えると底地が小さいため価格的には近い金額帯で競合しそうな感じがしますね。


 

入札時のワンポイント

 

築年数が古く、手入れ等も行き届いていない様子が窺えましたので、改装をいかようにするかが問題ですよね。


お金をかけすぎても回収するには時間を要するためコストは抑えたいですが、中の設備関係を見る限り、入替が必要だと思われるので投資向きではないのか?


ただ、場所柄がわかっていないのですが、住宅の底地の土地面積も割と大きいので、今回の物件は逆に小さすぎます。


その点が気になりますね。


それと、間取りも古い間取りで使いやすさというよりも部屋数でみるお部屋の造りです。


実際に入居されたいと思う方が選んでもらうには、やはり賃料を抑える必要があるのか?

 

本ブログのコンセプト

 

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