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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション京都地裁本庁編③R2.8.20開札



さて、今回、取り上げるのは京都地裁本庁の京都市の郊外の物件です。



京都地裁本庁

入札物件の期間は、

入札期間は8月6日~8月13日

開札期日は8月20日です。


 

事件番号 令和01年(ヌ)第99号

売却基準価額 2,460,000円

買受申出保証額 492,000円

買受可能価額 1,968,000円


種別:土地

物件番号:1

所在地:船井郡京丹波町下山

地目(登記):宅地

土地面積(登記):247.50m2

用途地域:都市計画区域内無指定

建ぺい率:60%

容積率:200%


種別:建物

物件番号:2

所在地:船井郡京丹波町下山

種類(登記):居宅

構造(登記):軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺2階建

床面積(登記):

1階:64.73m2

2階:25.84m2

間取り:

敷地利用権:所有権

占有者:あり

築年月:昭和49年4月


附属建物:

符号:1

種類(登記):未登記

種類(現況):店舗

構造(登記):未登記

構造(現況):木造金属板葺平家建

床面積(登記):未登記

床面積(現況):約36m2

符号:2

種類(登記):未登記

種類(現況):店舗

構造(登記):未登記

構造(現況):木造鋼板葺平家建

床面積(登記):未登記

床面積(現況):約15m2

符号:3

種類(登記):未登記

種類(現況):物置

構造(登記):未登記

構造(現況):木造鋼板葺平家建

床面積(登記):未登記

床面積(現況):約3m2


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利

【物件番号1】

なし

【物件番号2】

賃借権

範囲:未登記付属建物(種類:店舗、構造:木造金属板葺平屋建、床面積:約36㎡)

賃借人:【A】

期限:定め無し

賃料:月額3万5千円

敷金:なし

保証金:なし

上記賃借権は最先の賃借権である。


・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

主である建物並びに未登記付属建物2棟

①種類:店舗、構造:木造鋼板葺平屋建、床面積:約15㎡

及び

②種類:物置、構造:木造鋼板葺平屋建、床面積:約3㎡

を本件所有者が占有している。


・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

売却対象外の土地を通行のため利用している。


■現況調査報告書より

・建物所有者が本建物(主である建物)を居宅として、南西側未登記付属建物2棟を、店舗及び物置として使用している。

・その他の者が東側未登記付属建物を店舗として使用している。

・東側未登記付属建物店舗の契約形態について

①平成21年5月より賃借スタート。

②賃料は月額3万5千円

③賃貸借契約書はなく、家賃は毎月初めに当月分支払いとの約定である。

・東側および南側で建築基準法上の道路(私道)に接面している。

・東側未登記付属建物店舗は賃借人がカラオケ店を営業している。

・南西側未登記付属建物店舗は所有者が使用。飲料の自動販売機が1台設置されている。

・上記の北側には上屋が設置されている。


※関係人の陳述等より

・債務者より

1.主である建物には、私と家族が居住している。

2.主である建物は雨漏りなどの不具合箇所はない。

3.東側にある未登記付属建物は誰が所有しているかわからないとコメント。

※他の確認書面より執行官から指摘されたことにより、債務者により同人所有であることおよび賃貸中であることが認められた。

・南西側未登記付属建物の店舗と物置は私が所有している。

・自治会費月2,500円は、道路の補修等に使われている。


・賃借人より

1.10年前から店舗を賃借してカラオケ店を経営している。家賃は月額3万5千円。毎月初めに当月分を現金で支払っている。


※執行官の意見より

1.主である建物は、債務者がその家族と共に居宅として使用していることが認められる。

2.賃借人が債務者から賃借して、カラオケ店を営業する店舗として使用していることが認められる。


□室内写真等より

・建物見取り図を見ると位置関係がわかります。

①主たる建物は5LDKで、1階には洋室と和室が各一部屋あるようです。2階には洋室が三部屋あるようです。

②敷地内に店舗が二つと物置があるようです。

③賃借されている店舗の見取り図もついていました。

④主たる建物には家財道具や生活用品が写っていて生活実態があるのがわかります。

⑤カラオケ店も長らく営業されているのが窺えます。見取り図と写真を見る限りカウンター席のみでボックス席はないようです。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約17分程度の場所のようです。道路距離1500m。

・住宅団地の一角に存在するようです。

・接面道路の状況:南側が幅員約6mの私道。東側が幅員約8.5mの私道(共に建築基準法第42条1項3号道路)

・ライフラインは、上水道、ガス配管(ただし、LP集中ガス)、下水道ありとなっています。

・未登記建物が3筆存在します。

・経済的残存耐用年数はほぼ満了しているととなっています。

・保守管理の状態は、普通と記載があります。

・建築確認及び完了検査有りとなっています。

・未登記建物の建築時期は不詳となっています。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で520万円となっています。

・店舗賃料は3.5万円/月となっています。主たる建物は4万円と仮定すると合計、7.5万円/月となります。年間だと90万円となります。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が246万円です。

家賃収入が7.5万円で計算します。年間で90万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

90万円÷246万円×100=36.58%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約520万円として計算します。

計算式2【基準額での計算】

90万円÷520万円×100=17.30%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

90万円÷416万円×100=21.63%(表面利回り)となりました。


上記の結果になりました。


店舗の家賃のみで計算すると、3.5万円×12ヶ月=42万円です。


42万円÷246万円×100=17.07%


 

入札時のワンポイント

 

建物は昭和49年の建物と言うことで古いイメージを感じますが、室内は改装されていて住むには問題ないと判断しました。


住んでいる所有者の嘘のコメントは気にはなりますが、収入を隠したいという現れなんでしょうね。


場所柄人が多く移動する場所ではなさそうなので、現在の賃借人が退去されてしまった後はどのように活用するのか?

それを考えておく必要がありそうです。


しかし、主たる建物も併せて賃貸するには厳しいかもしれませんね。

自身の敷地内でカラオケ店が営業されているわけですから、気が休まらないことも考えられます。


一番いいのはカラオケ店を借りて下さっている方が主たる建物も借りて下されてばいいのですが、そういう訳にもいかないでしょう。


投資向けでありつつ、最悪ご自身でも使用できるようなことを考えておられる方はよいですが、純粋に投資物件として考えるには厳しいかもしれません。

 

本ブログのコンセプト

 

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