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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション京都地裁本庁編②R2.8.20開札




さて、今回、取り上げるのは京都地裁本庁のワンルームマンションです。



京都地裁本庁

入札物件の期間は、

入札期間は8月6日~8月13日

開札期日は8月20日です。


 

事件番号 令和01年(ケ)第241号

売却基準価額 2,320,000円

買受申出保証額 464,000円

買受可能価額 1,856,000円


種別:区分所有建物

物件番号:1

所在地:京都市北区紫竹上緑町

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):2階部分 15.51m2

間取り:ワンルーム 

バルコニー:有り

バルコニー面積:あり

管理費等:10,500円

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:昭和60年6月

階:2階

総戸数:49


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号1】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

管理費等の滞納あり。


その他は特に記載がありませんでした。


■現況調査報告書より

・建物所有者が本建物を居宅(空家)として使用している。

・滞納があります。約83万円(令和2年1月調査時点)

※平成27年4月から滞納発生。

・レディース専用マンション

・駐輪場あり、駐車場・エレベーターなし。

・ペットの飼育不可。

・南東角部屋

・使用状況は、空室で家財道具など一切置かれていない。

・キッチンはIHコンロ。

・浴室・トイレは一体型のユニットバス。


※関係人の陳述等より

・管理人より

1.本件マンションは、管理規約で男性の居住を禁止しているレディースマンションです。

2.引越し、リフォーム作業などで男性が入館する場合は、管理事務室で許可を取らなければならない。

・近隣住人より

1.隣地に保育園があり日中は保育園の子供の歓声がうるさい。


※執行官の意見より

1.目的物件に第三者の占有は認められない。

2.所有者に対して、照会書を発送したが期限までに回答はなかった。

3.解錠が困難な鍵であり、解錠に時間を要した。


□室内写真等より

・ワンルーム物件となっていますが、間取りは1Kです。

・室内に洗濯機置き場があるようです。

・ミニキッチン、下駄箱があるようです。

・外観は白い瀟洒な建物のようです。

・建物内には植物が植樹されています。

・室内を見る限りハウスクリーニングが入ってからそのままのようです。

・エアコンが一台設置さています。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約19分程度の場所のようです。道路距離1500m。

・ライフラインは、上水道、ガス配管、下水道ありとなっています。

・経済的残存耐用年数は約10年となっています。

・オートロックがあるようです。

・管理人が月~金。日勤で入るようです。このクラスだと巡回が主となるのですが、レディースマンションと言うことで日勤されているかもしれません。

ただ、そのために管理費が高くなる傾向にあります。

・保守管理の状態は、普通と記載があります。

・マンション全体の修繕積立金は約1500万円。そこそこ貯められています。

・大規模修繕の工事予定はないようです。

・規約で特に留意すべき事項として、男性の居住を禁止しているレディースマンション、ペットの飼育不可、民泊禁止規定があるようです。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で403万円となっています。

・評価人算定の賃料は3.3万円/月となっています。年間だと39.6万円となります。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が232万円です。

家賃収入が3.3万円で計算します。年間で39.6万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

39.6万円÷232万円×100=17.06%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約403万円として計算します。

計算式2【基準額での計算】

39.6万円÷403万円×100=9.82%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

39.6万円÷322万円×100=12.29%(表面利回り)となりました。


上記の結果になりました。


売却基準価額で落札できればまだ魅力はありますが、それ以上となると魅力は減少しますね。


そして、滞納が83万円ありますので、そちらを加味することも忘れてはいけません。


そうなると、


39.6万円÷(232万円+83万円)×100=12.57%(表面利回り)となりました。


これをどう見るか?

 

入札時のワンポイント

 

平成27年から滞納されているのが気になりますね。

その間、賃借人が入っていなかったのか?

→人気がない物件なのか?

→募集しにくい物件なのか?


鍵の解錠が大変だった。

→セキュリティーが高い。


室内では、室内洗濯機置き場がある物の、浴室トイレは一体型で最近の傾向としては人気が少ないため、女性受けが良くないのでは?っと、感じます。

また、お部屋の広さも1Kとしては気持ち狭いですね。

 

本ブログのコンセプト

 

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