女性の不動産投資。競売入札シミュレーション京都地裁本庁編②R2.8.20開札
さて、今回、取り上げるのは京都地裁本庁のワンルームマンションです。
京都地裁本庁
入札物件の期間は、
入札期間は8月6日～8月13日
開札期日は８月20日です。
事件番号 令和01年(ケ)第241号
売却基準価額 2,320,000円
買受申出保証額 464,000円
買受可能価額 1,856,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：京都市北区紫竹上緑町
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：２階部分 １５．５１m2
間取り：ワンルーム
バルコニー：有り
バルコニー面積：あり
管理費等：10,500円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和60年6月
階：２階
総戸数：49
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納あり。
その他は特に記載がありませんでした。
■現況調査報告書より
・建物所有者が本建物を居宅（空家）として使用している。
・滞納があります。約８３万円（令和２年１月調査時点）
※平成２７年４月から滞納発生。
・レディース専用マンション
・駐輪場あり、駐車場・エレベーターなし。
・ペットの飼育不可。
・南東角部屋
・使用状況は、空室で家財道具など一切置かれていない。
・キッチンはIHコンロ。
・浴室・トイレは一体型のユニットバス。
※関係人の陳述等より
・管理人より
１．本件マンションは、管理規約で男性の居住を禁止しているレディースマンションです。
２．引越し、リフォーム作業などで男性が入館する場合は、管理事務室で許可を取らなければならない。
・近隣住人より
１．隣地に保育園があり日中は保育園の子供の歓声がうるさい。
※執行官の意見より
１．目的物件に第三者の占有は認められない。
２．所有者に対して、照会書を発送したが期限までに回答はなかった。
３．解錠が困難な鍵であり、解錠に時間を要した。
□室内写真等より
・ワンルーム物件となっていますが、間取りは１Kです。
・室内に洗濯機置き場があるようです。
・ミニキッチン、下駄箱があるようです。
・外観は白い瀟洒な建物のようです。
・建物内には植物が植樹されています。
・室内を見る限りハウスクリーニングが入ってからそのままのようです。
・エアコンが一台設置さています。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約19分程度の場所のようです。道路距離1500m。
・ライフラインは、上水道、ガス配管、下水道ありとなっています。
・経済的残存耐用年数は約１０年となっています。
・オートロックがあるようです。
・管理人が月～金。日勤で入るようです。このクラスだと巡回が主となるのですが、レディースマンションと言うことで日勤されているかもしれません。
ただ、そのために管理費が高くなる傾向にあります。
・保守管理の状態は、普通と記載があります。
・マンション全体の修繕積立金は約１５００万円。そこそこ貯められています。
・大規模修繕の工事予定はないようです。
・規約で特に留意すべき事項として、男性の居住を禁止しているレディースマンション、ペットの飼育不可、民泊禁止規定があるようです。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で403万円となっています。
・評価人算定の賃料は3.3万円／月となっています。年間だと39.6万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が232万円です。
家賃収入が3.3万円で計算します。年間で39.6万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
39.6万円÷232万円×１００＝17.06％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約403万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
39.6万円÷403万円×１００＝9.82％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
39.6万円÷322万円×１００＝12.29％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
売却基準価額で落札できればまだ魅力はありますが、それ以上となると魅力は減少しますね。
そして、滞納が８３万円ありますので、そちらを加味することも忘れてはいけません。
そうなると、
39.6万円÷（232万円＋83万円）×１００＝12.57％（表面利回り）となりました。
これをどう見るか？
入札時のワンポイント
平成２７年から滞納されているのが気になりますね。
その間、賃借人が入っていなかったのか？
→人気がない物件なのか？
→募集しにくい物件なのか？
鍵の解錠が大変だった。
→セキュリティーが高い。
室内では、室内洗濯機置き場がある物の、浴室トイレは一体型で最近の傾向としては人気が少ないため、女性受けが良くないのでは？っと、感じます。
また、お部屋の広さも１Kとしては気持ち狭いですね。
本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
男性と女性では、女性の方が様々なイベント（結婚、出産、一人での生活etc）で不安定に陥る可能性があります。
そんな女性の方の安心できる投資として「不動産投資をご紹介しています」
不動産投資はお金がないとできない？
高額なお金がかかる？
騙されてる？
信用できない？
わからない？
初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。
コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．女性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
これにより20年～30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。
女性だからこその目線がこの不動産投資物件には有効に働きます。
多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。