女性の不動産投資。競売入札シミュレーション京都地裁本庁編①R2.8.20開札
さて、今回も取り上げるのは京都地裁本庁の戸建て物件です。
京都地裁本庁
入札物件の期間は、
入札期間は8月6日～8月13日
開札期日は８月20日です。
事件番号 令和01年(ケ)第246号
売却基準価額 1,960,000円
買受申出保証額 392,000円
買受可能価額 1,568,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：木津川市加茂町大野内畑
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：８３．５５m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
種別：建物
物件番号：2
所在地：木津川市加茂町大野内畑
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺２階建
床面積（登記）：
１階：４５．３６m2
２階」２９．１６m2
間取り：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和53年8月
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
その他は特に記載がありませんでした。
■現況調査報告書より
・建物所有者が本建物を居宅として使用している。
・北側で建築基準法上の道路に接している。
・西側および南側には擁壁が設置されている。
・北西角付近にエコキュートが設置されている。
・キッチンはIHヒーターが設置されている。
・1階のトイレの扉がきっちり閉まらない。
・建物の床にたわみを感じる。
・建物に傾きを感じる。
・湿気が感じられ、1階浴槽入り口の床はカビでクロスが剥がれている。2階ベランダはカビで黒くなっている。
・2階北側和室の押入れの壁にクラックがある。
※関係人の陳述等より
・所有者より
１．本件建物に住んでいる。誰にも貸していない。
２．1階洋室に雨漏りがあったが修理している。
３．2階北側和室の押入れの天井裏に雨漏り跡がある。現在は雨漏りしていない。
４．1階のDK入り口の扉の建付けが悪い。開け閉めしにくくなっている。
５．本件土地西側および南側の擁壁の法尻までが本件土地であると思う。
「法尻」（のりじり）
切り取られた法面（切土や盛土によって作られた人工的な斜面）の下側の終点のこと。
※出典元
http://www.watanabe-earthtech.co.jp/glossary.html?page=&key=1434940656
６．本件土地東側のコンクリートブロック塀は東側隣地所有者との共有だと思う。
７．汲み取りに来てもらったことはないので、浄化槽ではなく、公共下水を利用している思う。
８．本件各物件にリース物件、所有権留保物件など、他人の物は設置していない。
執行官の聞き取りでは細かく聞いてくれています。
一般的な売買の取引をする上でも、最近はリース契約がついていることが増えてきました。
確認せずに売買で名義を移した後に、リース契約なので前所有者との契約だったので新所有者には引継ぎできず、機材などを取り外して持ち替えられることも考えれます。
そのような点からみると確認してもらえているのはありがたいですね。
その一方で専門用語がずらずらと書かれているのはどうなのか？
法尻・保有権留保物件
一般の方が聞いても意味が分からない方も多いのでは？
法尻、私も今回初めて聞きました。ネットで調べると答えはでてくるけど、専門用語をしようしないといけないのかわかりませんが、できれば一般の方でもわかる表現にして欲しいです。
※執行官の意見より
１．所有者が本件建物を居宅として使用し、占有していることが認められる。と記載があります。
□室内写真等より
・2階建ての４ＤＫです。1階はDKと和室と洋室が各一部屋。2階は和室二部屋あるようです。
・駐車スペースは縦列で止めるよう感じに見受けられます。
・室内には家財道具などの生活用品が多く見受けられます。生活実態があるのが窺えます。
・気になるところの写真が少なく感じます。
・お住まいの人数が特定しにくい住まいです。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約13分程度の場所のようです。道路距離1000m。
・ライフラインは、上水道、下水道ありとなっています。ガス配管はなしとなっています。
いわゆるオール電化の住宅仕様のようですね。
・接道状況は、幅員約6ｍ舗装市道（建築基準法第42条1項5号道路）となっています。
・経済的残存耐用年数はほぼ満了しているとなっています。
・保守管理の状態は、やや劣ると記載があります。
・建築確認申請はあり、検査済み証の発行も受けているようです。
・一部に雨漏りの跡がみられ、床にたわみを感じるほか、トイレの扉が閉まりにくいなど、全体に建付けが悪いと判断する。と、コメントがあります。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で２８０万円となっています。
・評価人算定の賃料はありません。近隣相場から鑑みると約5万円／月と仮定します。年間だと60万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が196万円です。
家賃収入が5万円で計算します。年間で60万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
60万円÷196万円×１００＝30.61％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約280万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
60万円÷280万円×１００＝21.42％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
60万円÷224万円×１００＝26.78％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
まずまずの利回りですね。
入札時のワンポイント
今回私が一番気になるのは、建物の傾き。これです。
室内での傾きとは書いていないので外観から見た傾きなのか？
でも、外観が傾いていると室内も傾きますよね？
後は所有者の年代や家族構成が見えてこなかったので、落札後の交渉をどうするのか？
また、買取再販事業者との競合を考えると、
現在レインズで販売されている周辺の売り物件が680万円がありました。
土地の面積と建物の築年数は本物件の方が狭く、古いです。それを考えると高くても同額位と考えるならば、改装をどうするのか？それがポイントになると思いますが、自社の利益を乗せることを考えると、200~250万までで、落札したいですよね。
ということで今回は近い金額帯で競合の予感がしますね！
本ブログのコンセプト
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