女性の不動産投資。競売入札シミュレーション京都地裁本庁編④R2.10.22開札
さて、今回取り上げるのは「連棟式建物」をチョイス！
京都地裁本庁
土地が３件・戸建てが２６件・マンションが１１件で、合計４０件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は10月8日～10月15日
開札期日は10月22日です。
事件番号 令和01年(ケ)第166号
売却基準価額 3,090,000円
買受申出保証額 618,000円
買受可能価額 2,472,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：京都市伏見区深草直違橋南一丁目
土地面積（登記）：６５．０１m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
種別：土地 持分売り
物件番号：2
所在地：京都市伏見区深草直違橋南一丁目
土地面積（登記）：５９．９７m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
持分：４分の１
種別：区分所有建物
物件番号：3
所在地：京都市伏見区深草直違橋南一丁目
種類（登記）：居宅
種類（現況）：倉庫・居宅
構造（登記）：木造瓦葺２階建
構造（現況）：木造亜鉛メッキ鋼板葺２階建
専有面積（登記）：
１階：２８．６９m2
２階：２３．３８m2
専有面積（現況）：
１階：約４９．６９m2
２階：２３．３８m2
間取り：
バルコニー面積：不明
管理費等：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：不詳
階：１階と２階
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１～３】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号３】
本件債務者が占有している。。
・その他買受の参考となる事項より
なし。
■現況調査報告書より
１．土地所有者が物件１土地について、建物を所有し占有している。
２．土地所有者が物件2土地について、道路として提供され、土地所有者らが利用している。
３．建物について公簿上の記載と次の点が異なる。 ①種類：倉庫・居宅
②構造：木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建て
③床面積：1階約49.69㎡、2階23.38㎡
④その他の者が本建物を倉庫として利用している。
４．占有権原は使用借権
５．道路接面状況：南側で幅員約3mの私道（建築基準法42条2項該当）、北側でも現況幅員約2mの位置指定道路（建築基準法42条1項5号該当）に接面。
６．物件1土地は、南側私道道路中心線から2mのセットバックを要する。
７．1階に債務者が大量の缶入り塗料、塗装器材、ゴミを置いて倉庫として使用。2階の居宅部分は特に使用されていない。
８．
①1階北側増築部分の瓦屋根が割れている。
②2階天井には雨漏り跡があり、撓んで下っている。2階床にも撓み、凹みがある。
９．上下水道の配管は北側から引き込まれている。
※関係人の陳述等より
・所有者より
１．私の息子である債務者に無償で貸している。
２．倉庫として使用している。建物内の動産は債務者のものです。
３．債務者と連絡は取れません。
※執行官の意見より
１．4戸連棟の西から2戸目
２．大量の動産があるため奥まで立ち入ることができなかった。
３．債務者と接触する手掛かり無く、所有者の陳述により債務者の占有を認定。
４．北側の塀を乗り越えて立ち入ることも検討したが、ハチの巣があり、ハチが大量に出てきたので断念した。
□室内写真等より
１．写真は数点掲載されていますが、荷物の量が多くまったくわかりません。
２．風呂、トイレ、洗面等の設備は不明です。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約8分程度の場所のようです。道路距離550m。
・総戸数：4戸連棟式建物
・ライフライン：上水道、ガス配管、下水道あり
・物件3建物の単独の建て替えについては京都市の担当課と入念な事前協議をようするものと思料する。
・物件1土地には塗料などによる土壌汚染の懸念がある。
・経済的残存耐用年数は約0年となっています。
・特記事項：石綿含有建材等の有害物質が使用されている可能性がある。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約737万円となっています。
・評価人の算定額がないため近隣より店舗としてみた場合想定賃料80,000円／月です。年間だと96万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が309万円です。
家賃収入が8万円で計算します。年間で96万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
96万円÷309万円×１００＝31.06％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約737万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
96万円÷737万円×１００＝13.02％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
96万円÷589万円×１００＝16.29％（表面利回り）となりました。
売却基準価額と同じになりました。
上記の結果になりました。
。
入札時のワンポイント
単に利回りだけ見ると好条件ですが、中身を見ると果たしてどうなのか？
問題はやはり残置物の多さですね。
債務者と連絡がつかず、債務者の親族である所有者からも協力を得にくい状況が窺えます。
室内の荷物処分、建物の修繕費などを考えるとかなり高額な金額になりそうです。
今回の基準価額は大夫と修正されていますが、不売ではないかと感じます。
本ブログのコンセプト
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