女性の不動産投資。競売入札シミュレーション京都地裁本庁編③R2.10.22開札
さて、今回取り上げるのは「１Ｒマンション」をチョイス！
京都地裁本庁
土地が３件・戸建てが２６件・マンションが１１件で、合計４０件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は10月8日～10月15日
開札期日は10月22日です。
事件番号 令和01年(ケ)第226号
売却基準価額 2,750,000円
買受申出保証額 550,000円
買受可能価額 2,200,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：京都市右京区太秦森ケ東町
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：２階部分 １２．５９m2
間取り：ワンルーム
バルコニー：有り
バルコニー面積：あり
管理費等：10,950円
敷地利用権：所有権
占有者：あり
築年月：昭和63年9月
階：２階
総戸数：56
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
賃借権
範囲：全部
賃借人：【法人Ａ】
期限：定め無し
賃料：37,000円
敷金：なし
特約：賃借人が第三者に転貸することを条件。
賃貸人は転借人との間で直接賃貸借契約等はできない。
原則契約期間中の途中解約禁止。目的物件の所有権が賃貸人以外に移転された場合は、契約賃料3ヶ月分の解約金を賃借人に支払わなければ契約解除できない。
更新料の支払なし。
賃料等の振込事務手数料は賃貸人負担。
転借人の家賃滞納がある場合は賃借人は回収後に賃料等を支払う。
上記賃借権は最先の賃借権である。転借人【Ａ】が占有している。
・物件の占有状況等に関する特記事項より
なし。
・その他買受の参考となる事項より
なし。
最先の賃借権つきです。
■現況調査報告書より
１．その他の者が本建物居宅として使用している。
２．所有者←→賃借人【法人Ａ】との契約
①契約開始：平成29年11月
②更新の種別：法定更新
③現在の契約期間：令和元年11月～
④賃料：37,000円
⑤敷金：10万円
⑥特約等：こちらは物件明細書に書かれている内容が記載されています。
３．転貸人【法人Ａ】←→転借人【Ａ】
①契約開始：平成25年2月
②更新の種別：合意更新
③現在の契約期間：平成31年2月～令和3年2月まで
④賃料：31,000円、管理費：5,000円、事務手数料540円、定額水道料2,057円
⑤敷金：5万円
４．ペットの飼育は不可。
５．占有者が居宅として使用している。
※関係人の陳述等より
・転借人占有者より
１．私は目的物件に居住しています。
２．家賃は【法人A】に支払っている。
３．平成25年に入居。当時は賃借人兼転貸人は、【法人B】だった。
４．更新料を支払い更新。新たな賃貸借契約書は作成していない。
５．振込先を【法人B】より【法人A】に変えるように指示されただけ。【法人B】と賃貸借契約書は作成していない。
・前賃借人兼全転貸人【法人B】より
１．弊社管理外のお部屋になりますので、照会書を返却します。
・債権者従業員より
１．抵当権設定時に、所有者から賃貸借の事は何も聞いていない。当社は特に賃借人の存在は意識せず融資した。
２．前所有者兼賃借人兼転貸人と、所有者の間で、実際の部屋の引渡し、鍵の引渡しを行ったかどうか、どのように行ったのかは所有者に何も聞いていません。
・前所有者兼賃借人兼転貸人【法人A】従業員より
１．当社が物件1を所有者に売却した時、所有者との間で建物の引渡し、鍵の受け渡しなどは行っておりません。従前の賃借人がそのまま継続して居住している。
２．賃借人が転借人になり、当社が所有者から賃借人兼転貸人に立場が変わっただけで、実際の占有状況は何も変わっていません。
３．売買と同時に当社が賃借人としての占有を取得しているので、当社の賃借権が抵当権に優先すると考えています。
※執行官の意見より
１．転借人が居住して占有している。
２．前賃借人兼転貸人と転借人間の契約書、転借人の陳述、照会回答により、転借人の占有始期等を認定。
３．債権者の抵当権設定登記と前所有者兼賃借人兼転貸人の賃貸借契約の始期及び所有者が物件1の所有権を取得した日は同日である。所有者と前所有者兼賃借人兼転貸人の契約日は、平成29年であり、最初から所有者が賃貸目的で物件1を購入したことがうかがわれる。
４．所有者に対し、照会書を発送したが、期限までに回答がなかった。
□室内写真等より
１．洋室です。
２．浴室、洗面、トイレが一体型です。
３．洗濯機置場は外置きのようです。
４．室内は丁寧にご使用されている様子が窺えます。
５．生活感があります。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約10分程度の場所のようです。道路距離750m。
・総戸数：56戸
・7階建ての5階部分。
・駐車場、オートロックあり。エレベーターなし。
・4階建ての2階部分。
・マンション全体の修繕積立金：約110万円。
・近い将来の大規模修繕計画の有無、予定無し。
・経済的残存耐用年数は約14年となっています。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約344万円となっています。
・現在の賃料が37,000円／月です。年間だと44.4万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が275万円です。
家賃収入が3.7万円で計算します。年間で44.4万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
44.4万円÷275万円×１００＝16.14％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約344万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
44.4万円÷344万円×１００＝12.90％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
44.4万円÷275万円×１００＝16.14％（表面利回り）となりました。
売却基準価額と同じになりました。
上記の結果になりました。
15%の表面利回りを狙うとした場合で296万円です。
入札時のワンポイント
今回もよく見かけるサブリース会社が入っていました。
また、物件明細書にも事細かく書かれていますが、契約書に記載されている特約事項が詳しく書かれていました。
今までも、少しずつ特約の記載事項は見かけていましたが、今回は色々と記載されていました。
ますます注目度が高まるサブリース会社です。
今回、この記事を始めて見られた方はまったく何のことか理解するのは難しいと思いますが、このサブリース会社さんはしばしば登場しているんです。
大阪、神戸、尼崎、京都で見かけています。
そして、何かまた新たな事実があるのではないかと勝手に推測が働いています。
推測で物事をいうのは良くありませんため、こちらでは書くことができませんが、引き続きどうなっていくのか？見ていきたいと思います。
入札に関しては、転借人さんも長く住んで頂いてお部屋も綺麗にご使用されているのでビギナーさんでも問題なさそうですが、やはり個人的にこのサブリース会社さんへの興味が高いので、不動産知識ゼロで入札は控えて頂く方がよろしいように思います。
本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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