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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション京都地裁本庁編②R2.10.22開札





さて、今回取り上げるのは「1Rマンション」をチョイス!


京都地裁本庁


土地が3件・戸建てが26件・マンションが11件で、合計40件の開示です。



入札物件の期間は、

入札期間は10月8日~10月15日

開札期日は10月22日です。


 

事件番号 令和01年(ケ)第251号

売却基準価額 2,630,000円

買受申出保証額 526,000円

買受可能価額 2,104,000円


種別:区分所有建物

物件番号:1

所在地:京都市伏見区深草飯食町

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):5階部分 14.96m2

間取り:1R

バルコニー面積:あり

管理費等:7,520円

敷地利用権:所有権

占有者:あり

築年月:平成1年10月

階:5階

総戸数:116


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

賃借権

範囲:全部

賃借人:【法人A】

期限:定め無し

賃料:36,000円

敷金:10万円

特約:譲渡転貸可

上記賃借権は最先の賃借権である。転借人【A】が占有している。


・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

なし。


・その他買受の参考となる事項より

なし。



最先の賃借権つきですね。



■現況調査報告書より

1.その他の者が本建物居宅として使用している。

2.所有者←→賃借人【法人A】との契約

①契約開始:平成18年2月

②更新の種別:なし

③現在の契約期間:平成29年6月~

④賃料:36,000円

⑤敷金:10万円

⑥特約等:譲渡転貸可

⑦その他:最初の契約の借主は【B】である。

3.転貸人【法人A】←→転借人【A】

①契約開始:平成18年2月

②更新の種別:合意更新

③現在の契約期間:令和2年2月~令和3年2月まで

④賃料:36,000円

⑤保証金:36万円

⑥その他:保証金は返還しない。更新料は85,000円。

4.湿気などでクロスが全体的に傷んでいる。剥がれ、破れ、カビによる汚れあり。

5.流しの扉が破損している。

6.ユニットバスの扉が破損している。

7.バルコニーにマットレスなど多くの家財道具が置かれている。


※関係人の陳述等より

・占有者会社の代表者より

1.目的物件の所有者であった【B】から目的物件を賃借し、その後、所有者が転々と代わりましたが、現在の所有者まで賃貸人の地位が引き継がれている。

2.元所有者【B】の了解を得て、占有者に転貸している。


・占有者より

1.目的物件を借りている。

2.補修などはしていない。


・管理会社照会回答要旨より

1.ペットの飼育、民泊禁止


※執行官の意見より

1.所有者に照会書を送付したが、期限までに回答及び連絡はなかった。

2.目的物件のライフラインの契約者は占有者であった。

3.目的物件の占有については、ライフライン調査の結果、住民票写し及び関係人の陳述から認定した。


□室内写真等より

1.洋室です。

2.浴室、洗面、トイレが一体型です。

3.洗濯機置場は外置きのようです。

4.下駄箱があるようです。

5.室内の壁紙が剥がれていて通常の部屋の様子とは違います。

6.室内は整理されて使用されいる様子が窺えますが、お部屋の維持、管理状態がどうなのか?扉の不良については、借りる前からそうなっていたように感じます。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約2分程度の場所のようです。道路距離100m。

・総戸数:116戸(うち、店舗2戸)

・7階建ての5階部分。

・管理人室、エレベーター1基、駐車場6台、駐輪場などあり。

・マンション全体の修繕積立金:約220万円。

・近い将来の大規模修繕計画の有無、不明

・建築確認及び完了検査あり

・経済的残存耐用年数は約15年となっています。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約342万円となっています。

・現在の賃料が36,000円/月です。年間だと43.2万円となります。



 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が263万円です。

家賃収入が3.6万円で計算します。年間で43.2万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

43.2万円÷243万円×100=17.77%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約342万円として計算します。

計算式2【基準額での計算】

43.2万円÷342万円×100=12.63%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

43.2万円÷273万円×100=15.82%(表面利回り)となりました。


上記の結果になりました。


気になるバルコニーの様子がわからないので、計算式3の273万円までで落札したいですね。


 

入札時のワンポイント

 

今回の契約内容を再度確認します。


所有者と賃借人【法人A】との賃料が36,000円


賃借人【法人A】と転借人【A】との賃料が36,000円


まったく同額となっています。

これは、保証料の返還無しという観点から右から左でされているのか?

それとも会社の方針なのか?

気になる方は、BITの3点には会社名が記載されているのでご確認下さい。


後は、室内の様子が気になりますね。

お部屋の荷物などを見る限り整理されている様子が窺えるのに対して、室内のコンディションが良くないように見えます。


また、バルコニーには大量の荷物が置いていそうなコメントがありましたが、写真がないため判別がつきません。

もしかすると、裁判所備え付けの簿冊であれば、写真が写っているかもしれません。


特に問題となる様子はなさそうですが、お部屋の設備など全体的にコンディションが良くなさそうなので、退去されたのちの改装費が気になります。


ユニットバスや流しの扉など、簡単に交換できる代物であればよいですが、古くなれば製造中止なども考えうるので、結果的には入替しないと対応できないことも念頭に置いておかないといけません。


1Rの特性を考える中で、コストがかかる代物ですので、そのまま占有者が長らく住んで頂く方が良いのか?退去頂いて室内を綺麗にするべきか?


といっても最先の賃借権なので、こちらの裁量ではどうしようもありません。


 

本ブログのコンセプト

 

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