女性の不動産投資。競売入札しました。
女性のための不動産投資情報をお届けしています。
不動産投資について競売を活用しましょうと書かせて頂いております。
が、
実際にどんな感じで進めているのか？
それが少しでも伝わればと思い、今回は「神戸地裁本庁」の競売物件を入札してきました。
簡単ですが、物件情報はさておき、
入札経緯を書いていきたいと思います。
物件選びはどうするの？
競売は全国の裁判所で行われています。都道府県によって数は違いますが、
私は、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県の4府県の競売物件を見ています。
大阪府では3カ所の裁判所があり、京都府では4カ所の裁判所があります。
詳しい情報をご覧になられたい方は「BIT」で検索してみてください。
そちらでは全国の裁判所で開示されている競売物件の一覧が見れます。
URLはこちら↓↓
その4府県の中でも不動産投資に向いている物件を探していきます。
●選ぶ際のポイント●
１．落札金額が500万円以下
２．表面利回りが１０～１５％の物件
３．ビギナー向けの物件（１R・１Kタイプの区分マンション）
この3点で条件に見合う競売物件で不動産投資に向いているものを探していきます。
条件に合う競売物件があったら3点セットを確認する。
ネット上で、「３点セット」を見ることができます。
その中で、
「最先の賃借権」
「明け渡し猶予」（6か月猶予）
と、「物件明細書」に記載があるかの確認をします。
その理由は、
すでに、賃借人が住んでいるからです。
落札して、ご自身が所有することになった時に、すぐに家賃収入を得ることができる。
購入後の改装や新たな賃借人の募集などが不要なため、最初にかかるコストを抑えることができるからです。
そして次にチェックするのは、
「現況調査報告書」と呼ばれる、裁判所の記録調査の内容を確認します。
そちらには、
１．誰が住んでいるのか？
２．誰と誰が契約をしているのか？
３．賃料などの契約条件はどのような内容のなのか？
４．住んでいる方や関係する方のコメント
５．執行官のコメント
６．お部屋の間取り図
７．室内写真 など
こちらを一通りチェックしてややこしいことが書かれていないか？
などをチェックします。
続いて、「評価書」を見ていきます。
こちらでは不動産鑑定士の方が競売物件の評価査定などをしています。
物件の法的要件などのことも書かれていますが、ビギナーの方が見てもわかりにくいかもしれません。
裁判所によって異なりますが、過去の近隣の成約事例なども掲載されていて、それを基に今回の売却価格を算定されたりしているので、わかりにくいですが、ここで得られる情報もかなり重要です。
管轄の裁判所へ行く
今回は、神戸地裁本庁でしたので、神戸地裁に行ってきました。
神戸地裁では、本館、別館とわかれています。
本館では、競売物件の簿冊が置いていて、オリジナルが閲覧できます。
3点セットでは掲載されていない資料や、黒塗りされている名前なども現地では見ることができます。
ちなみに神戸地裁は3点セットに掲載されていない資料がありました。
また、対象物件の登記簿もありました。
大阪地裁ではなかったので、神戸はさらに親切ですね！
別館には、執行官室とよばれる窓口があります。
こちらでは、入札に必要な入札書のセットや入札書の提出。そして、開札場がありました。
余談ですが、神戸地裁本庁は入り口を入ってすぐに、空港にある手荷物の確認と金属探知機のゲートをくぐらないと入館できません！
びっくりでした。
物件調査に行く
今回の入札物件は、１R、１Kタイプのマンションでなく
連棟式建物と呼ばれる物件です。
ようするに、お隣の家と家の壁がくっついている建物です。
テラスハウスや長屋などとも呼ばれたりしています。
これはビギナーさんには少しハードルが高いので、ある程度、不動産投資の考え方やリフォームなどの関係する知識がないと厳しいです。
そして、3点セットの内容を見ると、所有者の方が家族で住んでおられます。
実際に現地へ行って物件を見てきましたが、洗濯物も干されていたので、まだ生活されている様子が窺えました。
●調査に行くときの必需品●
１．プリントアウトした3点セットの資料。
２．カメラ（携帯カメラ）
３．プリントアウトした地図
４．メジャー（道路の幅を図ったりするのに使います）
最低限の持ち物です。
●どこを見るの?●
私が見ているポイントをご紹介すると、
１．物件
２．隣地との境界
３．居住の有無
４．近隣の建物、街並み
５．前面道路
６．下水のマンホール
といった感じで一通りチェックします。
今回は、洗濯物が干されていてお住まいであることが確認できました。
役所へ調査
管轄する役所へ出向いて、物件の法令に関する調査を行います。
3点セットの評価書に不動産鑑定士が調査された記録がありますが、自分の目でも確認します。
●確認事項●
１．建築確認概要書、検査済み証の有無
２．前面道路の調査
３．その他規制の有無
４．上水道、下水道等の確認 など
以上で、入札前の調査は終了です。
※マンションの場合は、現地管理人さんにヒアリングをしたりしています。
入札するための保証金の振込
入札参加するためには、事前に「買受申出保証額」を裁判所指定の用紙を使って金融機関で振込する必要があります。
振込後の控えとして、お客様控え、裁判所提出用と返却してもらえるので、裁判所提出用をこれまた専用の用紙に貼り付けて入札書と一緒に裁判所へ提出に行きます。
振込をするのは、前日までにしておくと安心です。
例えば、入札期日の最終日が9月9日とすると、9月9日中に入金の確認が裁判所でできれば大丈夫なんですが、万が一があってはいけませんので、振込はその前日に終わらせておくと安心です。
それやったらもっと早い段階で振込したらいいのでは？
そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、途中で「取下げ」になる可能性もあります。
取下げになるとその物件は競売物件ではなくなるため、入札参加ができなくなります。
そうなると、振り込んだお金を返却してもらう必要があるので、入札をしないのにもかかわらず保証金返金のため用紙を提出しにいかないとお金が戻ってこないのと、長らくお金を寝かすことになるので最小限度すむようにするためです。
●注意点●
記入方法も裁判所で決まっていますが、わからない方は事前に裁判所で確認しておきましょう。もちろん、振込票以外の書き方がわからない場合も併せて確認しておきましょう。
入札する物件の保証金を振込する前に！
一度裁判所の執行官室へ電話をして取下げがないかの確認をしてから行いましょう。
入札書を提出する
入札日最終日までに入札書を提出します。
あとは、開札期日を待つのみです。
今回入札したのは9月15日開札です。
入札の狙いは何か？
１．連棟式建物
２．所有者居住中
もちろん不動産投資物件として考えての入札です。
売却基準価額で落札できたら、表面利回りは約28％です。
賃料は抑え目で見て4万円/月です。年間48万円の見込みです。
神戸市内でも場所によって売却基準価額以下で落札されるケースもあるんですが、今回入札する物件はそうではなさそうなエリアなので、それ以上の金額で試算しました。
表面利回り２０％で計算して入札額は240万円としました。
恐らく、過去の事例などからみると１５%あたりで落札額は320万円前後になると予測しています。
負け戦ではないの？
そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産投資をする上では少しでも安く購入して利回りを上げることが大切なので、自分で決めたラインで入札することが大切です。
中々落ちないですが、必ず落札できる物件がでてくるので、根気よく続けることが成功の秘訣だと思っています。
こちらの開札結果は9月15日以降ご報告します！
本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
男性と女性では、女性の方が様々なイベント（結婚、出産、一人での生活etc）で不安定に陥る可能性があります。
そんな女性の方の安心できる投資として「不動産投資をご紹介しています」
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コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．女性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
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女性だからこその目線がこの不動産投資物件には有効に働きます。
多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。