女性の不動産投資。競売の用語を知る「物件明細書」②
競売を知るうえで大切な3点セット
「物件明細書」
について、お伝えしていきます。
その中で注意すべきポイント
「物件の占有状況等に関する特記事項」
①本件所有者（又は債務者）占有している。
売却対象物件の所有者または実行された抵当権の債務者が占有していることを意味しています。
所有者（又は債務者）が占有している状態には、現実に居住している場合や、長期間不在の状態や、空家の状態があります。
また、空家の場合でも荷物が残っている状態のお部屋と何も荷物が無い場合とあります。
※一般的に一番多く見かける事例ですね。
②○○が占有している。△△の占有は認められない。
「○○」は裁判所が認定している占有者になります。
「△△」は、占有を主張している人やあたかも占有をしていると思わせている人を指しているようです。
裁判所の執行官が現地へ調査などを行い、占有をしていると主張されている人や、占有していると思わせているけども、その実態がなかたっり。他人の占有に依存した状態にすぎないひとについての判断で記載されいています。
※しばしば見受けることがあります。
③○○が占有している。同人の占有権限は認められない。
本来、お部屋を利用する場合は、その所有者と賃貸借契約をしたり、使用貸借（無償で利用）の契約などをされたりしますが、そのような契約事、約束事が無い人がお部屋を占有している場合に用いられます。
※落札した後に実際に住んでいるのか？住んでいないのかは現地へ行って確かめるしかないです。何かしらの利益を求めてる方が占有を主張されるので、自身に利益を得ることができないと感じられたら退去されている可能性もあります。
④○○が占有している。同人は所有権を主張している。
登記名義上の所有者と違う人が所有権を主張して、お家を占有している場合に用いられます。
所有権を譲り受けてお家を取得し、占有していたけども、その名義を移さないうちに競売事件となった場合や、他人名義で不動産を購入した人が自分で住んで占有している場合など、事実関係が事案ごとに異なるようです。
所有権について争いが起きる可能性がある場合もあるので注意が必要な文言です。
ただ、そのような占有者は、裁判上の執行手続き上では、落札者にその占有を対抗できないと言われています。
例えば、親子関係があるとして、
お父さん名義でお家を買えなくて、子供の名義で住宅ローンを組んだりする場合にでてきます。
住宅ローンの名義は子供で、家の名義も子供。
でも、実際に住宅ローンを返済しているのはお父さんで、その家に住んでいるのもお父さんだったりするとこの文言が掲載されていたりします。
⑤○○が占有している。同人の賃借権は、正常なものとは認められない。
これは注意が必要ですよね。
この文言が入る場合は、次のようなケースが考えられるとされています。
１．本来の利用を目的としない場合
２．債権の保全回収目的である場合
３．利用の実体がない管理運営目的（単に所有者の代理人的な立場で物件を管理又は賃貸事業を運営するために設定された賃借権）である場合。
など、とされています。
ただし、これらに限るわけではないともされています。
※稀にですが、見かけることがあります。
３点セットに書かれている内容を見ると、２の債権の保全回収目的と思われる説明がされているのを見かけたりしました。
⑥○○が占有している。同人の賃借権は抵当権に後れる。ただし、代金納付日から６か月間明け渡しが猶予される。
こちらもよく見かける文言ですね。
前回でも書きましたが、
「買受人が負担することとなる他人の権利」
上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である。
ただし、・・・
というような形で記載されていることがあります。
落札した人がいてても、落札者が代金を納めてから６か月間は明け渡しが猶予される内容です。その期間中は、賃借で住んでいる人は落札者へ家賃を支払う必要はあります。
しかし、落札者から催告されたのに支払われなかった場合は、占有者は明け渡しの猶予を受けることができなくなります。
いつも書いていますが、不動産投資物件として入札する場合は、そのままお住まい頂くほうが良いので、退去（明け渡し）は不要ですが、家賃の支払いがない場合は、そうそうに明け渡しを求めて退去してもらうのがよいですね。
まとめ
いかがでしたでしょう？
直接、何かをしないといけないという義務を負うわけではないですが、落札する人にとって注意すべき内容が書かれます。
ここで書かれる文言は３０以上ありますので、すべてを覚える必要はありませんが、よく目にする文言は覚えておきたいですね。
中には注意喚起的なコメントもありますので、入札をする判断やリスクを考える材料となります。
よりよい物件を入札できるよう知識も身に着けていきましょう。
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