女性の不動産投資。競売の用語を知る「物件明細書」
競売を知るうえで大切な3点セット
「物件明細書」
について、お伝えしていきます。
その中で注意すべきポイント
「買受人の負担となる他人の権利」
文字の通り、落札した人が負担しないといけない義務。そんな感じです。
よく見かける文言を中心にお伝えしていきます。
１．賃借権
末尾に
①「上記賃借権は最先の賃借権である。」
現在の所有者が所有する前からそのお部屋を借りている賃借人が居てる場合に記載されます。
例えば、
登場人物
【A】：前所有者、
【B】：現所有者（競売になった人）、
【C】：賃借人。お部屋を借りている人。
【D】：金融機関（競売を申し立てた人）
時系列の流れ
１．【A】と【C】との間で賃貸借契約を行う。 ２．【A】と【B】との間で売買契約を行う。 それに伴い、 ３．【B】は【D】からお金を借りる。
お分かりなりますか？
【B】が購入する前から【C】はお部屋に住んでいます。
この住んでいる方は【D】がお金を貸す前から住んでいます。
なので、後から来た人【D】よりも前から住んでいる【C】を守りましょう。
そのためには、【B】が競売になって家を売却されても、【C】の住む権利を守る。
それを知らしめるためにこの「上記賃借権は最先の賃借権である」と記載されるわけです。
簡単なイメージではいわゆる「オーナーチェンジ」と呼ばれる売買になります。
そう、購入した時からすぐに家賃収入を得ることができるわけです。
そして、意味合いはほぼ同じですが、少し表現が違う言い回しがあります。
②「上記賃借権は最先の賃借権である。期限後の更新は買受人い対抗できる。」
これは、契約時に期間の決まりがある場合に用いられます。反対に①は期限の決まりが無い場合は、上の表現になります。
契約期間の期間が終わってしまっても、更新ができるのであれば、借りている方を守るため、落札者は家から出て行ってくださいといえない。と、いうことです。
③「賃借権の存否（占有権限の存否、占有権限の種別）は不明であるが、最先の賃借権が存在するものとして売却基準価額が定められている。」
こちらの表現も時より出てきてますね。
この意味としては、裁判所で調べた結果、賃借権の有無がわからない場合や占有権限（お部屋を使用している理由）が特定できない場合があるそうです。
その場合、その賃借権を落札した人が引き受けるとは確定していません。
ただ、占有者（お部屋に住んでいる人等）が賃借権の存在を証明できたら落札した人は、その賃借権を引き受けないといけなくなるということです。
なので、必ず引き受けないとは決まっていませんが、引き受ける可能性があるため、通常の売却基準価格ではなく、最先の賃借権がついているという価値で売却基準価額が決められると言うことです。
不動産投資の目線で考えると、退去してもらう必要はないので、そのまま住んで欲しいですよね。
それに加えて、最先の賃借権がつくということで、売却基準価額も低めに設定されるので、入札参加するには申し分ないです。
ただし、ここ数回の開示内容をみていると、最先の賃借権がついている場合は、賃借人はサブリース会社さんになっているケースが多いので、その契約内容もしっかり3点セットの中からチェックしておきましょう。
それらの事項は「現況調査報告書」からご覧いただけます。
また、その時にご説明します。
④「上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である。」
これは、①で解説した順番のうち、金融機関からの借入が先で、賃借人の入居が後になる場合です。
登場人物
【A】：前所有者、
【B】：現所有者（競売になった人）、
【C】：賃借人。お部屋を借りている人。
【D】：金融機関（競売を申し立てた人）
時系列の流れ
１．【A】と【B】との間で売買契約を行う。 それに伴い、 ２．【B】は【D】からお金を借りる。 ３．【B】と【C】との間で賃貸借契約を行う。
①のケースと違い順番が逆転しています。
①でもご説明した通り、先に権利を得た人を守りましょうという考えなので、今回の場合は金融機関が優先されるわけです。
知っとく注意ポイント！
このコメントに、
「○○が占有している。同人の賃借権は抵当権に後れる。ただし、代金納付日から6か月間明け渡しが猶予される。」
このコメントが「物件の占有状況等に関する特記事項」に追加記載されている場合は、いわゆる6か月猶予に該当し、中に住んでいる賃借人は6か月間は落札者に対してお部屋の明け渡しを猶予されます。
落札した人が住んでいる方に退去を求める場合は、その期間経過後に引き渡し命令に基づく強制執行ができるようになります。
では、このコメントが無い場合はどうなるのか？
この場合は、期限の定めがないため、落札した人は、原則としていつでも解約の申し入れをすることができると考えられているようです。
しかし、解約の申し入れをしても契約が終了するまで6か月以上必要となるので、引き渡し命令を受けて、強制執行を行うことができません。
住んでいる人に出ていってもらうには、まずは、話し合い。それがダメなら、訴訟や、調停などの法的手続きをしないといけません。
ここでも、不動産投資としてお部屋を貸し出したいと考えているので、別に退去してもらう必要はないのであまり関係はなさそうですが、
その一方で、
買取再販事業者のように、転売を目的とする場合には、手間暇がかかる物件となります。
事業者さんは注意しましょう。
⑤「上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できない。」
⑥「賃借権の存否（占有権原の存否、占有権原の種別）は不明であるが、抵当権に後れる賃借権が存在するものとして売却基準価額が定められている。」
⑤⑥として、上記②と③と同じような意味合いとなりますので、割愛させて頂きます。
⑦「なし」
読んで字のごとく、買受人（落札した人）が負担するものはない場合です。
まとめ
いかがでしたでしょう？
なんとなくでもイメージがつかめている方はOKです。
他にも記載されるコメントなどがありますが、不動産投資をする上でよく目にする言葉をピックアップしました。
賃借人が住むことにより、市場価値が下がるという見方をする競売市場。
一般市場では逆に賃借人が住んでいると価値が高くなりがち。
まったく真逆です。
なので、この競売で不動産投資を購入する狙いはここにもあるんです。
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