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  • takayuki

女性の不動産投資。大阪地裁本庁・京都地裁本庁開示スタート!



本日、7月21日は


【大阪地裁本庁】


【京都地裁本庁】


この2カ所で開示が始まりました。


■大阪地裁本庁では、

1.土地:3件

2.戸建て:30件

3.マンション20件

合計53件となっています。


入札期間は、8月4日~8月11日

開札期日は、8月18日となっています。



■京都地裁本庁では、


1.土地:1件

2.戸建て:22件

3.マンション:3件

合計26件となっています。


入札期間は、8月6日~8月13日まで

開札期日は、8月20日となっています。


お盆休みに入る前日なので、銀行も込み合うかもしれませんので、早めの行動で入札に間に合わなかった!と、ならないようにご注意くださいね。


同じ開示日であっても、入札期間や開札期日は裁判所によって異なるので、日程の見間違いもないようにご注意くださいね!


前回の大阪地裁本庁の開示件数は46件

京都地裁本庁の開示件数は、19件でした。


物件数だけを見比べると、今回の開示の方が大阪、京都共に増えているようです。


ただ、新型コロナの話が出始めたころの物件がそろそろ開示されてきたのではないかと思われますので、今回の新型コロナの影響で競売になっているというよりも、それによって、裁判所がストップしたことによる影響がでてきているといったところでしょうね。



詳しい内容まではみてはないので、なんとも言えないですが、


大阪地裁本庁の競売物件の戸建てを見るとわりと新しめの物件がでてきているような感じもします。


大抵、数件はでてくるんですが、今回は以前に比べて多いような・・・


気のせいか?


京都地裁本庁の物件も、前回に比べて戸建ての数が増えていますね。


そして、マンションの数が減少しています。


そうそう、大阪地裁本庁では一棟物のマンション、ハイツ、アパートも多く出てきている印象でした。


京都地裁本庁では、京都市伏見区を中心に市内の物件も数件でていました。


現在私がチェックしているのは、


1.大阪地裁本庁


2.大阪地裁堺支部


3.京都地裁本庁


4.神戸地裁本庁


5.神戸地裁尼崎支部


6.奈良地裁本庁


この6カ所をチェックしています。


この6カ所では今月の開示は今回の2開場のみとなります。


物件数が増えてくるとどれを入札しようか悩まれる方もでてくるのではないでしょうか?


増えてくると買取再販で動いている業者も入札数が増えていきます。


落札するのが難しくなるかな?


って、考えがちですが、買取再販事業者は、落札した後に転売しやすい物件を中心に入札をされます。


そうなると、収益目線の物件を入札する方は自ずと減少するのではないかと私は考えているので、今後の競売の件数と落札数、落札金額をフォローしていけば、今後の傾向と対策が見えてくる。そのように感じています。


従前買取再販の会社に務めて入札している時は、本当に収益物件はスルーでした。


前にも書いたことがありますが、


①占有者が居住使用している。


②債務者が空家で使用している。


③6か月猶予がついた賃借人が入居されている。


この3点に絞って3点セットをみて、入札する物件の選定をしていました。


そもそも最先の賃借権は論外でした。


その時のことを考えると、ますます最先の賃借権は狙い目になっていきそうだと感じます。


ただ、競売の開示件数が少ないと、以前の大阪地裁本庁での入札結果となることがあることもわかりました。


それは、


最先の賃借権が付いた店舗付き住宅の物件でした。


場所はでれば間違いなく売れる場所でしたので、収益で持つもよし、退去されたのちは建物を潰して更地で販売するもよし。


いかようにもしやすい物件でした。


売却基準価額も600万円程度で、かなりお得感がある売却基準価額となっていました。


買取再販事業者の入札はないだろうと入札シミュレーションでは、800万円あたりかと読んでいたのですが、ふたを開けたら1600万円での落札です!


えっ!


そんな印象でした。


入札件数も39件とその開札では一番人気の札が集まりました。


そこから学んだのは、最先の賃借権といえど、入札するにあたってめぼしい物件がなければ札数が集まると言うことです。


結果的に買取再販事業者が落札したかはわかりませんが、過去の落札結果をみても、最先の賃借権がついてこれほどの入札件数を集めたのはなかったと思います。


その時と比較してみると、今回は割と様々な物件がでてきているので、人気ある物件はもちろん札数は集まるでしょうが、それなりに札も分散されるのではないかと思っています。


そして、現在は入札者?入札件数もそれまで多くないですが、今後は増えていきそうな予感もします。


ただ、やり方がわからない事業者は参入するには障壁が高いと思うのでそんなに無理はされないだろうとは思います。


市場で買取するには現在は高くなりすぎている傾向にありましたので、再び競売へ目線が戻るのもそんなに遠い日ではないのか?


そして、その参入者が増えてくる前に安く良い物件を仕入れるチャンスが競売市場にあるだろうと私は感じています。


皆様もそのチャンスうまくつかんて下さいね!



 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


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2.500万円以下の不動産投資物件を購入

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これにより20年~30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。


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