女性の不動産投資。不動産競売入札シミュレーション奈良地裁本庁編①R4.5.13開札
低リスク狙い目の競売物件です。
さて、今回取り上げるのは「一戸建てをチョイス！」
奈良地裁本庁
土地が０件・戸建てが７件・マンションが２件で、合計９件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は４月２５日～５月９日
開札期日は５月１３日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号：令和02年(ケ)第104号
売却基準価額：970,000円
買受申出保証金：200,000円
買受可能価額：776,000円
1．土地
種別：土地
物件番号：1
所在地：桜井市大字浅古
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：１２２．１９m2
用途地域：市街化調整区域
建ぺい率：60%
容積率：200%
持分
2．土地
種別：土地 持分売り
物件番号：2
所在地：桜井市大字浅古
地目（登記）：公衆用道路
土地面積（登記）：２９２m2
用途地域：市街化調整区域
建ぺい率：60%
容積率：200%
持分：８分の１
3．建物
種別：建物
物件番号：3
所在地：桜井市大字浅古
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺２階建
床面積（登記）
１階：６１．３８m2
２階：４６．６２m2
間取り：４ＬＤＫ
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成10年7月
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１～３】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号３】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号２】
売却対象外の土地を通行のため利用している。 本件土地は、売却対象外の土地への通行のため利用されている。
本件土地は共有持ち分についての売却であり、買受人は当該物件を当然に使用就役できるとは限らない。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居として使用している。
２．目的土地東側にカーポートを兼ねた上屋が存する。
３．目的土地東側にスチール製簡易物置が存する。同物置は土台が存しないことから、動産であるとして報告する。
４．目的土地２は、公衆用道路であり、債務者兼所有者Aほか同道路の沿線住民らが共有者となって通行の用に供している私道である。
５．目的土地２上に電柱３本及びゴミ置き場が存する。
６．１階廊下の天井に亀裂上の損傷が存した。同廊下壁面に、猫によるものと思われるひっかき傷が存した。
７．Aの子によれば、室内で猫２匹を飼育しているとのことである。
８．１階洗面所の床において、たわみを感じた。
９．目的建物の外壁に多数カ所の亀裂が確認された。
１０．目的建物は、平成１０年７月新築の建物であるが、維持管理状態は劣っているものと思われる。
１１．目的土地は、北側において物件２（公衆用道路（私道））に接面しているが、同道路は建築基準法上の道路ではない。幅員を概則したところ、約4.2ｍであった。
１２．中和土木事務所担当職員によれば、目的土地（物件１）は、現状では建築基準法上の接道要件を満たさない状態であるとのことである。同土地で再築を計画する際は、土木事務所担当係と相談されたいとのことである。
※関係人の陳述等より
・債務者兼所有者Ａの子より
１．私は、債務者兼所有者「Ａ」の子です。
２．「Ａ」は現在不在となっている為、私が家を守って生活をしております。
３．目的建物内で猫２匹を飼育しております。
・中和土木事務所管理課担当職員より
１．物件２の土地は、建築基準法上の道路ではありません。
２．目的建物については、建築計画概要書によれば、物件２の道路を挟んで北側に３棟、南側に３棟、さらに物件２土地の東側で道路の両側の棟が連結された６連棟の建物として建築確認の申請がなされています。物件２の土地は、それらの敷地の専用通路として計画され、南側道路と接道しているとして申請されております。
３．目的土地（物件１）上に建物の再築を計画する際には、別途、土木事務所担当係と相談してください。
※執行官の意見より
今回は執行官の意見はありません。
□室内写真等より
１．間取りは４ＬＤＫのようです。
２．建物外観回りでは、植栽の手入れがされていないようです。
３．猫のひっかき傷が写真からもわかります。
４．天井のクロスの亀裂は経過年数によるものではないかと見受けます。
５．室内には、家財道具等生活されている様子が窺えます。
■評価書より
・最寄駅から約2200ｍ。徒歩28分です。最寄りのバス停より約170ｍ。
・用途地域｜市街化調整区域
・その他の規制｜なし
・接面道路の状況｜
北側幅員約4.2ｍ私道舗装あり（建築基準法上の道路ではない）
南側幅員約4.8m私道舗装あり建築基準法上の扱いは未判定（建築計画概要書には43条1項3号道路と記載）
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・特記事項｜前面道路（物件２）の掘削等に際しては全共有者の承諾を要する。
・経済的残存耐用年数｜約1.9年
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約258万円となっています。
・評価人の算定額がないため近隣の募集事例より算出6万円／月です。年間だと72万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が97万円です。
家賃収入が6万円で計算します。年間で72万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
72万円÷97万円×１００＝74.22％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約258万円
計算式２【基準額での計算】
72万円÷258万円×１００＝27.90％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
72万円÷206万円×１００＝34.95％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
懐かしさを感じさせる物件です。
古い大阪市内物件でも、今回の建築形態で建てられている家があります。
建築計画では、連棟物の建物として申請をして、申請が通れば、連棟建物ではなく、各戸単独の家を建築する。
当時は建てたもの勝ちのところがあったようです。
なぜこのような建て方をするのか？
一番はコストが安くつくというところでしょう。
購入時は住宅ローンを利用して建てられたかと思いますが、当時はそんなに金融機関もきびしくなかったようです。
今では、検査済み証を提出しないと住宅ローンを利用できないため、このような建て方での販売はないと思われます。
さて、今回のポイントとして
１．債務者兼所有者は、家には戻ってきていないと推測
２．市街化調整区域のため、建て替えできるとしても同規模
３．事前に土木事務所へ相談に行って建て替えできるのか？確認。
写真での判断ですが、周りの建物を見てもきれいに建てられているので、しっかりとメンテナンスをしてあげれば十分利用できるものと感じました。
今回、所有者兼債務者のお子様が居住中でありますので、そのまま賃貸で借りてもらえたらよいのですが、このような場合、退去されることも十分考えられるので、その辺を考慮した入札価額をたてる必要があると感じました。
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本ブログのコンセプト
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