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女性の不動産投資。不動産競売入札シミュレーション奈良地裁本庁編①R4.5.13開札


低リスク狙い目の競売物件です。

さて、今回取り上げるのは「一戸建てをチョイス!」


奈良地裁本庁

土地が0件・戸建てが7件・マンションが2件で、合計9件の開示です。

入札物件の期間は、

入札期間は4月25日~5月9日

開札期日は5月13日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号:令和02年(ケ)第104号

売却基準価額:970,000円

買受申出保証金:200,000円

買受可能価額:776,000円


1.土地


種別:土地

物件番号:1

所在地:桜井市大字浅古

地目(登記):宅地

土地面積(登記):122.19m2

用途地域:市街化調整区域

建ぺい率:60%

容積率:200%

持分


2.土地


種別:土地 持分売り

物件番号:2

所在地:桜井市大字浅古

地目(登記):公衆用道路

土地面積(登記):292m2

用途地域:市街化調整区域

建ぺい率:60%

容積率:200%

持分:8分の1


3.建物


種別:建物

物件番号:3

所在地:桜井市大字浅古

種類(登記):居宅

構造(登記):木造瓦葺2階建

床面積(登記)

1階:61.38m2

2階:46.62m2

間取り:4LDK

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:平成10年7月

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1~3】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号3】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号2】

売却対象外の土地を通行のため利用している。 本件土地は、売却対象外の土地への通行のため利用されている。

本件土地は共有持ち分についての売却であり、買受人は当該物件を当然に使用就役できるとは限らない。


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居として使用している。

2.目的土地東側にカーポートを兼ねた上屋が存する。

3.目的土地東側にスチール製簡易物置が存する。同物置は土台が存しないことから、動産であるとして報告する。

4.目的土地2は、公衆用道路であり、債務者兼所有者Aほか同道路の沿線住民らが共有者となって通行の用に供している私道である。

5.目的土地2上に電柱3本及びゴミ置き場が存する。

6.1階廊下の天井に亀裂上の損傷が存した。同廊下壁面に、猫によるものと思われるひっかき傷が存した。

7.Aの子によれば、室内で猫2匹を飼育しているとのことである。

8.1階洗面所の床において、たわみを感じた。

9.目的建物の外壁に多数カ所の亀裂が確認された。

10.目的建物は、平成10年7月新築の建物であるが、維持管理状態は劣っているものと思われる。

11.目的土地は、北側において物件2(公衆用道路(私道))に接面しているが、同道路は建築基準法上の道路ではない。幅員を概則したところ、約4.2mであった。

12.中和土木事務所担当職員によれば、目的土地(物件1)は、現状では建築基準法上の接道要件を満たさない状態であるとのことである。同土地で再築を計画する際は、土木事務所担当係と相談されたいとのことである。


※関係人の陳述等より

・債務者兼所有者Aの子より

1.私は、債務者兼所有者「A」の子です。

2.「A」は現在不在となっている為、私が家を守って生活をしております。

3.目的建物内で猫2匹を飼育しております。


・中和土木事務所管理課担当職員より

1.物件2の土地は、建築基準法上の道路ではありません。

2.目的建物については、建築計画概要書によれば、物件2の道路を挟んで北側に3棟、南側に3棟、さらに物件2土地の東側で道路の両側の棟が連結された6連棟の建物として建築確認の申請がなされています。物件2の土地は、それらの敷地の専用通路として計画され、南側道路と接道しているとして申請されております。

3.目的土地(物件1)上に建物の再築を計画する際には、別途、土木事務所担当係と相談してください。


※執行官の意見より

今回は執行官の意見はありません。


□室内写真等より

1.間取りは4LDKのようです。

2.建物外観回りでは、植栽の手入れがされていないようです。

3.猫のひっかき傷が写真からもわかります。

4.天井のクロスの亀裂は経過年数によるものではないかと見受けます。

5.室内には、家財道具等生活されている様子が窺えます。


■評価書より

・最寄駅から約2200m。徒歩28分です。最寄りのバス停より約170m。

・用途地域|市街化調整区域

・その他の規制|なし

・接面道路の状況|

北側幅員約4.2m私道舗装あり(建築基準法上の道路ではない)

南側幅員約4.8m私道舗装あり建築基準法上の扱いは未判定(建築計画概要書には43条1項3号道路と記載)

・ライフライン|上水道、ガス配管、下水道すべてあり。

・特記事項|前面道路(物件2)の掘削等に際しては全共有者の承諾を要する。

・経済的残存耐用年数|約1.9年

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約258万円となっています。

・評価人の算定額がないため近隣の募集事例より算出6万円/月です。年間だと72万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が97万円です。

家賃収入が6万円で計算します。年間で72万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

72万円÷97万円×100=74.22%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約258万円

計算式2【基準額での計算】

72万円÷258万円×100=27.90%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

72万円÷206万円×100=34.95%(表面利回り)となりました。


 

入札時のワンポイント

 

懐かしさを感じさせる物件です。

古い大阪市内物件でも、今回の建築形態で建てられている家があります。


建築計画では、連棟物の建物として申請をして、申請が通れば、連棟建物ではなく、各戸単独の家を建築する。


当時は建てたもの勝ちのところがあったようです。


なぜこのような建て方をするのか?


一番はコストが安くつくというところでしょう。


購入時は住宅ローンを利用して建てられたかと思いますが、当時はそんなに金融機関もきびしくなかったようです。


今では、検査済み証を提出しないと住宅ローンを利用できないため、このような建て方での販売はないと思われます。


さて、今回のポイントとして


1.債務者兼所有者は、家には戻ってきていないと推測


2.市街化調整区域のため、建て替えできるとしても同規模


3.事前に土木事務所へ相談に行って建て替えできるのか?確認。


写真での判断ですが、周りの建物を見てもきれいに建てられているので、しっかりとメンテナンスをしてあげれば十分利用できるものと感じました。


今回、所有者兼債務者のお子様が居住中でありますので、そのまま賃貸で借りてもらえたらよいのですが、このような場合、退去されることも十分考えられるので、その辺を考慮した入札価額をたてる必要があると感じました。


 

YouTubeちゃんねる


『不動産屋ちゃんねる』


こちらでも、色々と情報を配信しています。よければ、そちらもチャンネル登録の上、ご覧下さいませ🤗


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本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


男性と女性では、女性の方が様々なイベント(結婚、出産、一人での生活etc)で不安定に陥る可能性があります。


そんな女性の方の安心できる投資として「不動産投資をご紹介しています」


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初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。


コンセプトは簡単です。3つだけ。


1.女性のための不動産投資

2.500万円以下の不動産投資物件を購入

3.競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入(利回りUP)


これにより20年~30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。


女性だからこその目線がこの不動産投資物件には有効に働きます。


多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。


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