女性の不動産投資。不動産競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編③R5.9.8開札
今回は駅近１Rマンション事務所使用の競売です。
さて、今回取り上げるのは「１Rマンション事務所用の競売物件」です。
前回取り上げた競売物件と事件番号は同じです。物件番号が違うので注意しましょう。
大阪地裁本庁
土地が２件・戸建て２１件・マンションが１２件で、合計３５件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は８月２８日～９月４日
開札期日は９月８日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
ワンルーム事務所使用
おすすめポイント（５段階評価）
★★☆☆☆
令和05年(ケ)第50号
売却基準価額：2,500,000円
買受申出保証金：500,000円
買受可能価額：2,000,000円
3．区分所有建物
種別
区分所有建物
物件番号：3
所在地：大阪市淀川区西中島四丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：７階部分 ３０．４７m2
間取り：ワンルーム
敷地利用権：所有権
管理費等：12,860円
バルコニー面積：不明
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和49年7月
階：７階
総戸数：136
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号３】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号３】
本件債務者が占有している。
・その他買受けの参考となる事項より
【物件番号３】
管理費等の滞納あり。
■現況調査報告書より
１．その他の者が本建物を事務所として使用している。
２．管理費等の滞納あり【管理費6,600円、修繕積立金4,950円】
滞納額599,642円（令和5年4月12日現在）水道料金の滞納含む。
３．占有者及び占有権原
■占有者：債務者
■占有状況：事務所
４．管理費等以外の滞納
水道料金45,133円。
５．表札に法人名の表示。
※関係人の陳述等より
１．管理組合理事兼理事長の職務代行者（担当弁護士）より
①管理組合の職務を代行していますが、管理組合から十分な管理資料等の引継ぎを受けられていない状況です。
②平成29年6月～令和2年5月分の管理費等の滞納額には、水道料金の滞納額含まれています。
※執行官の意見より
占有について、占有資料の存在、立入調査の結果などから占有者が占有しているものと思われる。所有者、占有者から回答や連絡はない。
□室内写真等より
１．間取りは1Rのようです。
２．間取り図ではトイレ、浴室はセパレートのようです。
３．室内は事務所使用されている様子が伺えます。
４．室内の荷物は少なく整理されている様子が伺えます。
５．近年改装されたような印象を持ちます。
■評価書より
・最寄駅から約200ｍ。徒歩3分です。
・用途地域｜商業地域
・接面道路の状況｜北側幅員約30ｍ市道【42条1項1号道路】、東側約16m市道市道【42条1項1号道路】、南側幅員約6m市道【42条1項1号道路】
・ライフライン｜上水道、ガス配管あり。下水道あり。
・経済的残存耐用年数｜６年
・総戸数｜136戸
・10階建ての７階部分（角住戸）
・設備等｜エレベーター、駐輪場、駐車場（10台：月額2万円。空き無し）等
・管理方式｜自主管理
・マンション全体の修繕積立金｜約7500万円
・大規模修繕｜回答時点では計画なし。
・法定の容積率を超過している可能性が認められる。
・評価算定の基準額は約493万円となっています。
・評価人の算定額では賃料想定5万円／月です。年間だと60万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が250万円です。
家賃収入が5万円で計算します。年間で60万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
60万円÷250万円×１００＝24％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約493万円
計算式２【基準額での計算】
60万円÷493万円×１００＝12.17％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
60万円÷394万円×１００＝15.22％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
前回に続き同じマンションで違うお部屋最後の３つめの競売物件です。
入札の際は事件番号は同じなので、物件番号の記載を注意しましょう。
前回よりも少しだけ売却基準価額が高くなっています。
理由としてはお部屋が少し広い、上階層である点が考えらること、室内の直近の改装が評価されているように感じます。
室内の写真からも事務所として使用されている形跡は感じられます。
2つ目の物件と比べると室内用の様子は問題ないように感じるものの写真の点数が少ないため判断致しかねる物件です。
個人的には入札するならば無理ない金額で入札する物件ですね。
３つ見比べてみて感じたこと。
１つめと３つめは同じ債務者が所有している状態との記載があります。
２つめは債務者と違う法人が占有している可能性があるお部屋でした。
入札をするならば退去交渉はさておき、引き渡し命令を得て強制執行をする気持ちで臨まれるのがよいかと感じました。
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本ブログのコンセプト
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