女性の不動産投資。不動産競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編②R4.9.8開札
今回は一戸建て共有持ち分の競売です。
さて、今回取り上げるのは「共有持ち分の競売物件」です。
大阪地裁本庁
土地が０件・戸建て７件・マンションが７件で、合計１４件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は８月２９日～９月２日
開札期日は９月８日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号：令和04年(ヌ)第58号
売却基準価額：5,300,000円
買受申出保証金：1,060,000円
買受可能価額：4,240,000円
1．土地
種別：土地 持分売り
物件番号：1
所在地：豊中市刀根山三丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：１０８．９８m2
用途地域：第一種中高層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
持分：２分の１
2．建物
種別：建物 持分売り
物件番号：2
所在地：豊中市刀根山三丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造スレート葺２階建
床面積（登記）
１階：５８．９６m2
２階：４８．０１m2
間取り：４ＬＤＫ
敷地利用権：所有権・その他
占有者：あり
築年月：平成10年10月
持分：２分の１
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１、２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者及び売却対象外の共有持ち分を有するCが占有している。Bの占有は認められない。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号２】
本件土地及び建物は共有持ち分についての売却であり、買受人は、当該物件を当然に使用収益できるとは限らない。
■現況調査報告書より
１．建物所有者、その他の者が本建物を居宅として使用している。
２．占有権原（賃借権）
①占有開始時期｜令和4年4月
②賃料50,000円／月額（支払時期等不明）
③敷金等｜なし
※賃料は、生活費（食費）を含む金額であり、生活費（食費）の金額は不明。
④貸主A、借主C
３．表札にA・Cの姓がある。
４．室内で犬1匹が飼育されている。
※関係人の陳述等より
・所有者より
１．目的建物には、以前から私と売却対象外共有者C（母）が居住していますが、1階（仏壇のある）和室を令和4年4月から従妹（B)に賃貸しています。
賃料は食費込みで月額5万円です。食費の金額は特に定めていませんし、賃料の金額以外に定めはありません。契約書は作成していません。
・Bより
１．私はAの伯母です。
２．従前居住していた家を退去する必要があったので住む家を探していましたが、なかなか見つかりませんでした。
３．Aから「住むところがないのなら、うち（目的建物）に住むか。」という話があり住むことになりました。
目的建物の1階和室を令和4年4月から賃借し、賃料（月額5万円）を支払っています。賃料には、生活費（食費等）が含まれていますが、生活費（食費等）の金額は不明です。
４．1階和室で寝起きしていますが、室内には、Aらの動産類も置かれています。
※執行官の意見より
１．目的建物の占有関係については、関係人の陳述、占有資料の存在、立ち入り調査の結果等からBが仏壇のある和室を含む1階居住スペースに居住していることは認められる。
２．占有権原について、B（及びA）は、（1階仏壇のある和室の）賃借権を主張している。
３．しかし、賃貸借契約書が作成されていない事、目的建物の所在する豊中市の近隣地域で賃間の需要や供給があるとは思われないこと、生活費（食費）を除く賃料の金額が定めらえれていない事、AとCは親族である事、Bが1階居住スペースで生活している（実際、Bは調査日にリビングで寛いでいた）と思われれうこと等から、Bの権限は、Aの占有補助者の域を超えるものではないと思われる。
また、仏壇のある和室には、A又はCの動産類も置かれている（Bの陳述）ことから、Bが1階（仏壇のある和室）を賃借権に基づき単独で占有しているとは認められない。
□室内写真等より
１．間取りは４LDKです。
２．お部屋は1階に和室、2階に洋室が3室。
３．実際に家財道具や家電製品などが揃い、生活感を感じます。
４．荷物の量は多いですが、丁寧に使用されている様子が窺えます。
■評価書より
・最寄駅から約650ｍ。徒歩9分です。
・用途地域｜市街化区域
・接面道路の状況｜南側幅員約5.3ｍ市道【42条1項1号道路】
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・経済的残存耐用年数｜約6年
・検査済証(有)
・評価算定の基準額は約1895万円÷2分の1＝947万円となっています。
・評価人の算定額がないため近隣相場より算出14万円／月です。年間だと168万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が530万円です。
家賃収入が14万円で計算します。年間で168万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
168万円÷530万円×１００＝31.69％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約947万円
計算式２【基準額での計算】
168万円÷947万円×１００＝17.74％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
168万円÷757万円×１００＝22.19％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
たまにでてくる共有持ち分の売却ですね。
入札の札が入ったり、入らなかったり。
はたまた取り下げになったりと
不動産のプロも入札参加される方が少ない共有持ち分の競売です。
持ち分売りの場合、3点せってにも書かれている通り、当然に落札したからと言って、自由にすることはできません。
一般的な選択肢は
①現在の共有者に落札した持ち分を買取してもらう
②現在の共有者の持ち分を買取させて頂く。
このどちらかのパターンが主です。
現実的に①が選択できるなら、恐らく競売に入札参加されることも考えれます。
逆にその資金があれば、競売になることはないでしょう。
そのため、現実的には②を選択することが多くなるんですが、
強制的に買取をすることもできないため、時間を要することは間違いありません。
今回のポイントとしてBの存在も気になるところですが、権利関係からみるとさほど大きな影響はなさそうです。
ただ、それよりも3名の方が現在住んでいるため、その話し合いをどのように進めていくのか？その点を抑える必要がありますね。
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