女性の不動産投資。不動産競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R4.9.8開札
今回は１Kタイプマンションの6か月猶予です。
さて、今回取り上げるのは「１Kタイプの6か月猶予付き」です。
大阪地裁本庁
土地が０件・戸建て７件・マンションが７件で、合計１４件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は８月２９日～９月２日
開札期日は９月８日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号：令和04年(ケ)第149号
売却基準価額：8,140,00円
買受申出保証金：1,630,000円
買受可能価額：6,512,000円
1．区分所有建物
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：大阪市淀川区木川西一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：６階部分 １９．６１m2
間取り：１Ｋ
敷地利用権：所有権
管理費等：6,600円
バルコニー面積：あり
占有者：あり
築年月：平成29年6月
階：６階
総戸数：66
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
Aが占有している。同人の賃借権は抵当権に後れる。ただし、代金納付日から6カ月間明け渡しが猶予される。
・その他買受の参考となる事項より
なし
■現況調査報告書より
１．その他の者が本建物を居宅として使用している。
２．管理費等：管理費5,310円、修繕積立金1,290円 合計6,600円
３．滞納の有無｜なし【令和4年6月調査時点】
４．占有権原
①占有開始時期｜令和2年12月
②賃料54,400円／月額
③共益費6,600円
④敷金等｜なし
※関係人の陳述等より
・所有者より
１．目的建物は、Aに賃貸しています。
・Aより
１．目的建物を令和2年12月から賃借し居住しています。
・法人C代表者より
法人登記の為に住所を借りているだけです。
※執行官の意見より
今回はコメントはありませんでした。
□室内写真等より
１．間取りは１Kです。
２．トイレ、浴室はセパレートです。
３．室内に洗濯機置き場があります。
４．室内は整理され丁寧にご使用されている様子が窺えます。
５．写真を見る限り女性がお住まいされているようにうかがえます。
■評価書より
・最寄駅から約650ｍ。徒歩19分です。
・用途地域｜市街化区域
・接面道路の状況｜北西側幅員約25ｍ府道【42条1項1号道路】
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・経済的残存耐用年数｜約45年
・総戸数｜66戸
・検査済証(有)
・マンション全体の修繕積立金｜約1300万【令和3年7月調査時点】
・大規模修繕の予定｜予定なし。
・評価算定の基準額は約1017万円となっています。
・評価人の算定額より算出（現賃料より算出）6.1万円／月です。年間だと73.2万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が814万円です。
家賃収入が6.1万円で計算します。年間で73.2万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
73.2万円÷814万円×１００＝8.99％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約1017万円
計算式２【基準額での計算】
73.2万円÷1017万円×１００＝7.19％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
73.2万円÷813万円×１００＝9％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
１Kタイプの6か月猶予の物件です。
今回は比較的築浅の物件です。
収益物件であるため、買取再販事業者が入札されることは少なさそうです。
利回りは１０％を超えては厳しいですが、駅からも近いため空室リスクも少ないかと考えます。
入札額は日頃見ている物件よりも高くなりますが、築浅で売却基準価額で落札できるなら面白いですね。
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