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女性の不動産投資。不動産競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編③R4.8.8開札




1Kのお部屋(6か月猶予)です。

さて、今回取り上げるのは「1Kタイプのお部屋」です。


大阪地裁本庁

土地が2件・戸建て8件・マンションが14件で、合計24件の開示です。

入札物件の期間は、

入札期間は7月27日~8月2日

開札期日は8月8日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号:令和03年(ケ)第516号

売却基準価額:4,640,000円

買受申出保証金:930,000円

買受可能価額:3,712,000円


1.土地


種別

土地 持分売り

物件番号:1

所在地:大阪市北区豊崎五丁目

地目(登記):宅地

土地面積(登記):529.66m2

用途地域:商業地域

建ぺい率:80%

容積率:600%

持分:261552分の1965


2.区分所有建物


種別

区分所有建物

物件番号:2

所在地:大阪市北区豊崎五丁目

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄骨鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):4階部分 19.65m2

間取り:1K(バルコニー面積:不詳)

敷地利用権:所有権

管理費等:7,389円

バルコニー面積:あり

占有者:あり

築年月:昭和58年3月

階:4階

総戸数:31

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1、2】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

法人Aが占有している。同人の賃借権は抵当権に後れる。ただし、代金納付日から6カ月間明け渡しが猶予される。

【法人A】こちらは3点セットでは法人名が記載されています。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1、2】

管理費等の滞納あり。


■現況調査報告書より

1.その他の者が事務所として使用している。

2.管理費等|管理費4,389円、修繕積立金3,000円 合計7,389円

3.滞納の有無|あり 155,169円【令和3年12月調査時点】

4.占有状況

①占有権原|賃借権

②占有開始時期|平成29年5月

③賃料|45,360円(内消費税3,360円)、共益費8,640円(内消費税640円)

総額:54,000円(消費税込み)

④敷金|なし

5.その他の滞納金の有無|あり

■遅延損害金(年14.6%) 約18,909円【令和3年12月調査時点】

遅延損害金は落札人に対しても請求することのこと。



※関係人の陳述等より

・占有者大阪第2支社支社長より

1.対象物件は法人Aの事務所として使用しており、寝泊りはしていない。ガスの供給契約はしていないのでユニットバスも使用していない。物置状態となっている。

2.シンクの上部にある換気扇は動かないこともあり、動いても途中でとなることが多い。

3.インターフォンは故障のため鳴らないことが多い。

4.自分が経営している会社の作業場としても使用している。法人Aが所有者と賃貸借契約をして家賃は同社が支払っているが、事務所としての経費は自分の経営会社が賄っている。


・マンション管理会社職員より

1.管理費・修繕積立金の滞納があり、これに対する遅延損害金が発生している。遅延損害金も落札人に請求する。


※執行官の意見より

関係人の陳述、立入調査の結果から、目的建物は法人Aが所有者から賃借して、事務所として使用・占有しているものと認めた。


□室内写真等より

1.間取りは1Rです。

2.洗濯機置き場は外置きのようです。

3.室内の荷物を見ると事務所として使用されている様子が窺えます。

4.室内は荷物が多く、自転車も置いている様子が窺えます。


■評価書より

・最寄駅から約350m。徒歩5分です。

・用途地域|市街化区域

・接面道路の状況|東側幅員約50m舗装国道【42条1項1号道路】

・ライフライン|上水道、ガス配管、下水道すべてあり。

・総戸数|31戸

・経済的残存耐用年数|約11年

・設備等|エレベーターあり、自転車置き場等

・管理会社|あり日勤

・検査済証(有)

・マンション全体の修繕積立金|約2490万円

・大規模修繕の予定|回答時点ではなし。

・評価算定の基準額は約727万円となっています。

・評価人の算定額ではなく、現賃料等より算出5.4万円/月です。年間だと64.8万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が464万円です。

家賃収入が5.4万円で計算します。年間で64.8万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

64.8万円÷464万円×100=13.96%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約727万円

計算式2【基準額での計算】

64.8万円÷727万円×100=8.9%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

64.8万円÷581万円×100=11.15%(表面利回り)となりました。・

 

入札時のワンポイント

 

今回の物件は6か月猶予のお部屋です。


賃慮の支払いは所有者との占有者との契約で法人B(3点セットでは法人名記載あり)恐らく管理会社?へ支払いされているようです。


法人が賃借人であるので、事業が継続的に行われていくと考えると、引き続き契約も続けて頂けそうだと感じます。


物件自体は初心者向けの物件です。



 

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