女性の不動産投資。不動産競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編②R4.8.8開札
１Rのお部屋（6か月猶予）です。
さて、今回取り上げるのは「１Rタイプのお部屋」です。
大阪地裁本庁
土地が２件・戸建て８件・マンションが１４件で、合計２４件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は７月２７日～８月２日
開札期日は８月８日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号：令和04年(ケ)第100号
売却基準価額：2,460,000円
買受申出保証金：500,000円
買受可能価額：1,968,000円
区分所有建物
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：大阪市淀川区野中北一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：２階部分 １２．９７m2
間取り：１Ｒ
敷地利用権：所有権
管理費等：10,020円
バルコニー面積：不明
占有者：あり
築年月：昭和62年9月
階：２階
総戸数：107
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
Aが占有している。同人の賃借権は抵当権に後れる。ただし、代金納付日から6カ月間明け渡しが猶予される。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納あり。
■現況調査報告書より
１．その他の者が本建物を居宅として使用している。
２．管理費等｜管理費5,000円、修繕積立金5,020円 合計10,020円
３．滞納の有無｜あり 120,240円【令和4年4月調査時点】
４．占有状況
①占有権原｜賃借権
②占有開始時期｜令和2年4月
③賃料｜35,000円、共益費5,000円
④敷金｜なし
５．マンションにはエレベーターは設置されていない。
５．その他の滞納金の有無｜あり
■定額水道料、■遅延損害金 約40,000円【調査時点】
※関係人の陳述等より
・占有者Aより
１．令和２年から目的建物を賃借し、居宅として使用しています。
２．賃貸借契約の内容は記載の通り。
・所有者の関与弁護士より
１．目的建物は、賃貸されています。
※執行官の意見より
今回はコメントはありません。
□室内写真等より
１．間取りは１Rです。
２．洗濯機置き場は外置きのようです。
３．室内の荷物を見ると男性がお住まいのように見受けられます。
４．実生活感を感じられます。
■評価書より
・最寄駅から約900ｍ。徒歩12分です。
・用途地域｜市街化区域
・接面道路の状況｜東側幅員約5.4ｍ市道【42条1項1号道路】南側幅員約5.6ｍ市道【42条1項1号道路】
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・総戸数｜107戸
・経済的残存耐用年数｜約10年
・設備等｜エレベーターなし、オートロック、自転車置き場等
・管理会社｜あり日勤
・検査済証(有)
・マンション全体の修繕積立金｜約1100万円
・大規模修繕の予定｜回答時点ではなし。
・評価算定の基準額は約352万円となっています。
・評価人の算定額ではなく、現賃料等より算出４万円／月です。年間だと４８万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が246万円です。
家賃収入が4万円で計算します。年間で48万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
48万円÷246万円×１００＝19.51％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約352万円
計算式２【基準額での計算】
48万円÷352万円×１００＝13.63％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
48万円÷281万円×１００＝17.08％（表面利回り）となりました。・
入札時のワンポイント
今回の物件は6か月猶予のお部屋です。
所有者との直接契約のようです。3点セットをみてもお部屋の管理会社の存在は見受けられないため、落札後は直接管理を行うか？管理会社を間に入れるか？
所有者とは連絡が取れないことが予測されるため、賃借人より契約書を見せてもらいその写しを保管する必要があるでしょう。
入居から2年が経過しようとしていますが、特に条件変更がなければそのままお住まいになれるかと考えられます。
気になるのはお部屋の狭さとエレベーターがないこと。
やはり新築物件や築浅物件の設備等と比べると家賃の安さの魅力で募集するしかなさそうなので、長期保有かつ退去後の募集期間の短縮を意識する必要がある物件です。
物件自体は初心者向けの物件です。
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