女性の不動産投資。不動産競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R4.8.8開札
１Kのお部屋（6か月猶予）です。
さて、今回取り上げるのは「１Kタイプのお部屋」です。
大阪地裁本庁
土地が２件・戸建て８件・マンションが１４件で、合計２４件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は７月２７日～８月２日
開札期日は８月８日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号：令和03年(ケ)第516号
売却基準価額：2,590,000円
買受申出保証金：520,000円
買受可能価額：2,072,000円
区分所有建物
種別：区分所有建物
物件番号：3
所在地：大阪市中央区南船場四丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄骨鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：４階部分 ２０．７６m2
間取り：１Ｋ（ベランダ面積：不詳）
敷地利用権：所有権
管理費等：15,590円
バルコニー面積：不明
占有者：あり
築年月：昭和57年5月
階：４階
総戸数：52
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号３】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号３】
Bが占有している。同人の賃借権は抵当権に後れる。ただし、代金納付日から6カ月間明け渡しが猶予される。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号３】
管理費等の滞納あり。
■現況調査報告書より
１．その他の者が本建物を住居として使用している。
２．管理費等｜管理費8,130円、修繕積立金7,460円 合計15,590円
３．滞納の有無｜あり 436,520円【令和3年12月調査時点】
４．占有状況
①占有権原｜県借権
②占有開始時期｜令和3年9月
③賃料｜4万円
④敷金｜なし
５．その他の滞納金の有無｜あり
■駐輪場使用料、■水道使用料、■運営協力費 約46,000円【調査時点】
※関係人の陳述等より
・占有者Bより
１．令和3年に目的建物を賃借して入居した。
・マンション管理会社職員より
１．管理費・修繕積立金以外にも滞納があるが、すべて買受人に請求する。
２．運営協力金とは、マンションに居住していない所有者に対して課されるものである。
３．目的建物のうち1階の店舗部分以外の住戸部分はオール電化であり、ガス管の引込はない。
※執行官の意見より
関係人の陳述、立入調査等の結果から、目的建物は占有者Bが住居所有者から賃借して使用・占有しているものと認めた。
□室内写真等より
１．間取りは１Rです。
２．洗濯機置き場は外置きのようです。
３．室内の荷物を見ると男性がお住まいのように見受けられます。
■評価書より
・最寄駅から約400ｍ。徒歩5分です。
・用途地域｜市街化区域
・接面道路の状況｜南側幅員約7ｍ舗装市道【42条1項1号道路】
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・総戸数｜52戸
・経済的残存耐用年数｜約10年
・設備等｜エレベーター1基、オートロック、自転車置き場、管理人室等
・管理会社｜あり日勤
・検査済証(有)
・マンション全体の修繕積立金｜約4千万円
・大規模修繕の予定｜回答時点ではなし。
・評価算定の基準額は約469万円となっています。
・評価人の算定額より算出４万円／月です。年間だと４８万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が259万円です。
家賃収入が4万円で計算します。年間で48万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
48万円÷259万円×１００＝18.53％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約469万円
計算式２【基準額での計算】
48万円÷469万円×１００＝10.23％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
48万円÷375万円×１００＝12.8％（表面利回り）となりました。・
入札時のワンポイント
今回の物件は6か月猶予のお部屋です。
所有者との直接契約のようです。3点セットをみてもお部屋の管理会社の存在は見受けられないため、落札後は直接管理を行うか？管理会社を間に入れるか？
所有者とは連絡が取れないことが予測されるため、賃借人より契約書を見せてもらいその写しを保管する必要があるでしょう。
賃借人も令和3年からの入居のため、すぐにお引越しを検討されておられないと思われるので、そのまま契約継続で進めていければよいですね。
落札額にもよりますが、初心者向けの入札物件です。
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