女性の不動産投資。不動産競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編③R4.8.23開札
今回は一戸建ての6か月猶予です。
さて、今回取り上げるのは「一戸建ての6か月猶予付き」です。
大阪地裁本庁
土地が１件・戸建て１２件・マンションが８件で、合計２１件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は８月１０日～８月１７日
開札期日は８月２３日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号：令和04年(ケ)第52号
売却基準価額：13,000,000円
買受申出保証金：2,600,000円
買受可能価額：10,400,000円
1．土地
種別：土地
物件番号：1
所在地：八尾市安中町八丁目
地目（登記）：宅地
地目（現況）：宅地一部公衆用道路
土地面積（登記）：５０．０７m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
持分
2．土地
種別：土地
物件番号：2
所在地：八尾市安中町八丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：１５２．７４m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
持分
3．建物
種別：建物
物件番号：3
所在地：八尾市安中町八丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造スレートぶき２階建
床面積（登記）
１階：５４．８７m2
２階：４２．９３m2
間取り：４ＬＤＫ
敷地利用権：所有権
占有者：あり
築年月：平成27年7月
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１～３】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号３】
Aが占有している。同人の賃借権は抵当権に後れる。ただし、代金納付日から6カ月間明け渡しが猶予される。
・その他買受の参考となる事項より
なし
■現況調査報告書より
１．その他の者が本建物を住居・事務所として使用している。
２．占有権原
①占有開始時期｜平成27年11月
②賃料125,000円／月額
③敷金等｜なし
※関係人の陳述等より
・A（賃借人）より
１．目的建物は、私の妻が賃借し、1階を住居として使用ています。2階の南西側洋室は、私の自営業や妻が代表者である法人B（3点セットでは名称記載あり）の客間等として使用しています。
2階北西側洋室は法人C、南東側洋室は法人Dがそれぞれ使用しています。
3社が使用を開始したのは、昨年の夏前ごろです。
２．法人Bは目的建物の賃借人である妻が代表者なので、契約や金銭の授受はありません。
３．法人Cと法人Dが使用することは所有者に伝えている。両社には無償で使用してもらっている。
・法人C代表者より
法人登記の為に住所を借りているだけです。
・法人D代表者より
法人登記の為に住所地を借りましたが、事業は行っていません。
※執行官の意見より
１．法人C、法人Dの占有についての調査結果は、下記のとおりであり、両者の占有の実態は存在しないと思われた。
①商業登記を調査したところ、両社の本店所在地は、目的建物となっていた。
②目的建物には、両社の表示が掲げられていたが、両社の代表者が提出した回答書によると目的建物の本店所在地にしているだけということであった。
③いずれの部屋も両社の占有が認められるようなものは確認できなかった。
２．法人Bの占有についての調査結果は下記のとおりであり、占有の実態の存在自体に疑問があるが、仮に同社がAの述べた通り目的建物を使用していたとしても独立の占有は認められないと思われた。
①商業登記を調査したところ、同社の本店所在地は、目的建物となっていた。
②目的建物には、同社の表示が掲げられていた。
③賃借人Aによると、同社の代表者は賃借人の妻とのことであり、同社の目的建物使用については契約や金銭の受領はないとのことであった。
なお、立入日に目的建物の賃貸借契約書の提示を受けて確認するまで、賃借人Aは目的建物の賃借人は同人の妻であるので、妻が代表者である会社とは契約や金銭の授受はないと述べていた。
④賃借人Aが同社が使用している述べた部屋の状況は写真のとおりであり、同社の占有が認められるようなものは存在しなかった。
□室内写真等より
１．間取りは４LDKです。
２．外観写真からみると車が3台ほど止められるスペースがありそうです。
３．室内写真からは法人が事務所利用されている様子よりも自宅として使用されている家電製品などが多く見受けられます。
■評価書より
・最寄駅から約950ｍ。徒歩12分です。
・用途地域｜市街化区域
・接面道路の状況｜北東側幅員約3.7ｍ未舗装私道【法外道路】
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
※特記事項
八尾市役所での調査では、建て替えの際、北東側私道において、43条2項許可が必要とのことであった。また、北西側隣接地は道路法、建築基準法上も、道路に該当しないとの事であった。
・経済的残存耐用年数｜約28年
・検査済証(有)
・マンション全体の修繕積立金｜約2700万【令和4年5月調査時点】
・大規模修繕の予定｜予定あり。
・評価算定の基準額は約2184万円となっています。
・評価人の算定額より算出（現賃料より算出）12.5万円／月です。年間だと150万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が1300万円です。
家賃収入が12.5万円で計算します。年間で150万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
150万円÷1300万円×１００＝11.53％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約2184万円
計算式２【基準額での計算】
150万円÷2184万円×１００＝6.86％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
150万円÷1747万円×１００＝8.58％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
一戸建ての6か月猶予の物件です。
6か月猶予の為、買取再販事業者も入札参加されることが予測されます。
前面道路が法外道路になっているものの、43条2項道路の扱いのため、再建築は問題なくできるかと考えられます。
実際に現在の建物が建てられたのが平成27年と7年前であることを鑑みると、当時の建築の際も同許可を取得して建築されていることがわかります。
落札後、退去してもらえれば十分に再販できる物件でありますので、落札額については買取再販事業者が有利と感じます。
今回は正確な予測建てをしませんが、感覚的に買取再販事業者が入札する金額は
再販価格2280万
落札額1800万前後
このような感じでしょうか？
戸建てで最先の賃借権がついていればなかなか面白い物件だと思いますが、6か月猶予付きでは収益目線はやはりきびしいですね。
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