女性の不動産投資。不動産競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編②R4.8.23開札
今回はファミリータイプマンションです。
さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプのお部屋」です。
大阪地裁本庁
土地が１件・戸建て１２件・マンションが８件で、合計２１件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は８月１０日～８月１７日
開札期日は８月２３日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号：令和04年(ケ)第123号
売却基準価額：10,160,000円
買受申出保証金：2,040,000円
買受可能価額：8,128,000円
1．区分所有建物
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：寝屋川市池田本町
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：１階部分 ６６．８７m2
間取り：３ＬＤＫ （専用庭・バルコニーあり）
敷地利用権：所有権
管理費等：21,850円
バルコニー面積：あり
占有者：債務者・所有者
築年月：平成13年3月
階：１階
総戸数：48
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納あり
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居（空家）として使用している。
２．管理費等｜管理費12,050円、修繕積立金9,800円 合計21,850円
３．滞納の有無｜あり271,200円【令和4年5月調査時点】
４．目的建物内には家財道具等の動産類が全くなく、きれいに片付けられており、明らかに空き家であると思料される。
５．当職は目的建物内に「本目的物件である建物の登記簿上の所有者以外の方で、この物件について所有権や賃借権等の権利を主張される方は、速やかに、その旨を書面で当職間に届け出下さい」と記載した文書を差し置いたが、現在まで届け出はない。
※関係人の陳述等より
・マンション管理会社より
１．買受人（新所有者）に承継される滞納額として、遅延損害金23,962円（ただし、令和4年5月現在）が存在する。
・債務者破産管財人より
１．目的建物については財団放棄しており、異時廃止の決定が出る予定です。現在、目的建物の鍵を預かっていますが破産申立代理人を通じて6月3日までに債務者に返還する予定です。
２．目的建物には現在債務者は居住しておらず、空き家状態だと思います。
・債務者破産申立代理人弁護士担当事務員より
１．目的建物は、1年以上前から空き家状態です。
２．破産管財人が財団放棄したことは聞いており、目的建物の鍵の返還も受けています。
３．目的建物の不具合などは特に聞いていません。
※執行官の意見より
関係人の陳述、提示文書、立入調査の結果から、目的建物は債務者兼所有者が住居（空家）として使用・占有しているものと認められる。
□室内写真等より
１．間取りは３LDKです。
２．角部屋に位置するようです。
３．バルコニーは2面あり。
４．室内写真からも残置物は見受けられません。
５．室内の状況は空家で綺麗な状態に見受けられます。
■評価書より
・最寄駅から約1000ｍ。徒歩13分です。
・用途地域｜市街化区域
・接面道路の状況｜南側幅員約16ｍ市道【42条1項1号道路】、北側幅員約1.8ｍ里道
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・総戸数｜48戸
・経済的残存耐用年数｜約24年
・設備等｜エレベーター・オートロック・駐輪場、バイク置場など
・管理会社｜あり日勤
・検査済証(有)
・マンション全体の修繕積立金｜約2700万【令和4年5月調査時点】
・大規模修繕の予定｜予定あり。
・評価算定の基準額は約1512万円となっています。
・評価人の算定額より算出9.8万円／月です。年間だと117.6万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が1016万円です。
家賃収入が9.8万円で計算します。年間で117.6万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
117.6万円÷1016万円×１００＝11.57％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約1512万円
計算式２【基準額での計算】
117.6万円÷1512万円×１００＝7.7％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
117.6万円÷1209万円×１００＝9.7％（表面利回り）となりました。・
入札時のワンポイント
今回もファミリータイプマンションのため、収益目線での落札は難しいですね。
買取再販事業者ならどの目線で入札をするのか？
今回はそちらの目線で入札を見ていきましょう。
3点セットで行う作業として
①滞納額の算出
②不動産取得税・登録免許税の算出
③概算のリフォーム代の算出
④売却にかかる仲介手数料等
⑤販売価格
上記から差し引いた金額が自社の利益として計上されます。
さて、本日現在では同じマンション内での販売はございません。
過去の成約事例を見ると
１．令和3年12月
1980万円で成約。売主業者。リフォーム済み。
2階、３LDK、71.32㎡
２．令和3年12月
1500万円で成約。売主一般。現況。
4階、３LDK、71.32㎡
上記成約を見ると1980万円での売り出しは見込めると考えます。
室内のコンディションは良さそうなので、設備の入れ替えをするのか？
はたまたしないのか？それでリフォーム代も変わります。
シミュレーションとして
①売り出し価格1880万円（表装改装）
②入札額1360万円
③自社利益約240万
こんな感じでしょうか？
ただリフォーム費用を抑えているため、実際に落札した後にリフォーム代がかさむと利益は減少してしまう恐れありです。
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