女性の不動産投資。不動産競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R4.8.23開札
今回はファミリータイプマンションです。
さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプのお部屋」です。
大阪地裁本庁
土地が１件・戸建て１２件・マンションが８件で、合計２１件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は８月１０日～８月１７日
開札期日は８月２３日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号：令和04年(ヌ)第60号
売却基準価額：7,750,000円
買受申出保証金：1,550,000円
買受可能価額：6,200,000円
1．区分所有建物
種別：区分所有建物
物件あｔ：1
所在地：茨木市中穂積一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：４階部分 ５２．５７m2
間取り：２ＬＤＫ
敷地利用権：所有権
管理費等：12,100円
バルコニー面積：あり
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和55年7月
階：４階
総戸数：24
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
なし
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居（空家）として使用している。
２．管理費等｜管理費5,900円、修繕積立金6,200円 合計12,100円
３．滞納の有無｜なし【令和4年3月調査時点】
４．建物はA～E棟がある。
※関係人の陳述等より
・債務者より
１．目的建物は私が住居として使用してましたが、2年ほど前に転居して現在は空家です。
２．水漏れ等の不具合や特段の損傷箇所はありません。
・管理会社従業員より
１．令和4年3月現在、管理費、修繕積立金に滞納はありません。ほかに水道料の徴収金がありますが、当該徴収金についても滞納はありません。
２．滞納が生じた場合、年利14.6％の遅延損害金を加算して特定承継人（買受人）に請求します。
３．専有部分以外にトランクルーム等の付帯設備はありません。
※執行官の意見より
関係人の陳述、占有確認資料、ライフラインおよび立入調査の結果から、目的建物は債務者が住居（空家）として使用・占有しているものと認められる。
□室内写真等より
１．間取りは２LDKです。
２．建物を見るとエレベーターが設置されていないマンションのようです。
３．エレベーターなしの4階部分のお部屋になります。
４．室内の設備を見ると浴室やキッチンは過去にリフォーム歴がある事が窺えます。
５．室内の荷物も一部残っているようです。
■評価書より
・最寄駅から約750ｍ。徒歩10分です。
・用途地域｜市街化区域
・接面道路の状況｜東側幅員約9ｍ市道【42条1項1号道路】、西側幅員約7～9.4ｍ市道【42条1項1号道路】
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・総戸数｜24戸
・経済的残存耐用年数｜約8年
・設備等｜駐車場・ゴミ置き場、自転車置き場等あり。エレベーター・オートロックなし。
・管理会社｜あり日勤
・検査済証(有)
・マンション全体の修繕積立金｜約3億1100万円（Ａ～Ｅ棟）
・大規模修繕の予定｜2025年予定あり。
・評価算定の基準額は約1100万円となっています。
・評価人の算定額より算出8.7万円／月です。年間だと104.4万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が775万円です。
家賃収入が8.7万円で計算します。年間で104.4万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
104.4万円÷775万円×１００＝13.47％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約1100万円
計算式２【基準額での計算】
104.4万円÷1100万円×１００＝9.4％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
104.4万円÷880万円×１００＝11.86％（表面利回り）となりました。・
入札時のワンポイント
今回は過去にリフォーム歴があり
既に退去されておられる競売物件のため、買取再販事業者の入札が多く入る印象があります。
ただ、エレベーターなしの4階部分の為、札数は入っても飛びぬけて高額な落札額になるまでは至らないイメージがしますね。
改装済みで1580万円の売却スタートをイメージすると
入札額は950万～1050万円このあたりで落札されるかな？
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