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女性の不動産投資。不動産競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R4.7.20開札





築浅の戸建てです。

さて、今回取り上げるのは「築浅の戸建て」です。


大阪地裁本庁

土地が1件・戸建てが13件・マンションが5件で、合計19件の開示です。

入札物件の期間は、

入札期間は7月7日~7月13日

開札期日は7月20日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号:令和04年(ケ)第36号

売却基準価額:15,170,000円

買受申出保証金:3,040,000円

買受可能価額:12,136,000円


1.土地


種別:土地

物件番号:1

所在地:守口市寺方元町一丁目

地目(登記):宅地

地目(現況):宅地一部公衆用道路

土地面積(登記):91.90m2

用途地域:第一種住居地域

建ぺい率:60%

容積率:200%


2.建物


種別:建物

物件番号:2

所在地

守口市寺方元町一丁目

種類(登記):居宅

構造(登記):木造合金メッキ鋼板ぶき3階建

床面積(登記)

1階:42.12m2

2階:36.45m2

3階:29.16m2

間取り:4LDK

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:平成30年9月

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1、2】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

なし


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居(空家)として使用している。

2.目的土地の東側隣家のガスメーター、雨樋および屋根の一部が目的土地に越境している可能性がある。

3.目的土地は目的建物の敷地として使用されているほか、南側前面道路の一部約14.5㎡)を負担している。

4.目的建物は経年による汚損が認められたほか、2階及び3階の洋室、3階の廊下の天井や壁面にクラックが認められた。


※関係人の陳述等より

・所有者より

1.目的建物は私が家族と共に住居として使用していましたが、昨年の6月に転居して現在は空家になっています。

2.目的建物に水漏れや雨漏りなどの不具合や特段の損傷箇所はありません。

3.調査には立ち会えないので立ち入って調査してもらって結構です。


※執行官の意見より

関係人の陳述、ライフライン及び立入調査等の結果から、目的建物は所有者が住居(空家)として使用・占有しているものと認められる。


□室内写真等より

1.間取りは4LDKです。

2.室内設備は写真を見る限り綺麗に写っています。

3.室内のクラック見受けられますが、クロス張替えで問題なさそうです。

4.室内には残置物らしきものも見受けられません。


■評価書より

・最寄駅から約1300m。徒歩17分です。最寄りバス停より徒歩約4分

・用途地域|市街化区域

・その他の規制|特になし

・接面道路の状況|南側幅員約3.8~4m(建築基準法上の道路ではない)

※守口市役所建築指導担当での聴取によれば、南側接面道路は、現在建築基準法上の道路扱いはしていないとのことであるため、将来的な建物再建築等を検討する場合には、建築基準法第43条2項2号の許可を受けられるか否か事前に行政側との協議・確認を要する。

・ライフライン|上水道、ガス配管、下水道すべてあり。

・経済的残存耐用年数|約26年

・検査済証(有)

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約2168万円となっています。

・評価人の算定額はないため、近隣事例より算出12万円/月です。年間だと144万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が1517万円です。

家賃収入が12万円で計算します。年間で144万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

144万円÷1517万円×100=9.49%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約2168万円

計算式2【基準額での計算】

144万円÷2168万円×100=6.64%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

144万円÷1734万円×100=8.30%(表面利回り)となりました。・

 

入札時のワンポイント

 

今回の物件は築4年の一戸建てです。


一般市場ではでにくい築浅の物件ですね。

競売ならではともいえるでしょう。


そもそもなぜこのような築浅の物件が出るのか?

今回はコロナ禍もあったため、理由は特定できませんが、過去によくあったのは、無理な住宅ローンを組んだりした方が多くこのように競売になっている方を多く見てきました。


間取りは4LDKとファミリーにも使いやすいタイプのお家です。


前面道路が建築基準法上の道路として認定はなされていないようですが、この年度で新築で建てられているため、個人的には建て替えも問題なくできそうな物件だと感じます。



 

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本ブログのコンセプト

 

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