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  • 執筆者の写真takayuki

女性の不動産投資。不動産競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R4.5.30開札



買取再販向きの競売物件です。

さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプマンション」です。


大阪地裁本庁

土地が0件・戸建てが17件・マンションが11件で、合計28件の開示です。

入札物件の期間は、

入札期間は5月18日~5月24日

開札期日は5月30日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号:令和04年(ケ)第8号

売却基準価額:9,500,000円

買受申出保証金:1,900,000円

買受可能価額:7,600,000円


1.区分所有建物


種別:区分所有建物

物件番号:1

所在地:東大阪市上石切町一丁目

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄骨鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):3階部分 66.95m2

間取り:3LDK

敷地利用権:所有権

管理費等:16,610円

バルコニー面積:不明

占有者:債務者・所有者

築年月:平成15年9月

階:3階

総戸数:78

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号1】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

管理費等の滞納あり。


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居として使用している。

2.管理費等|管理費8,200円。修繕積立金8,410円。合計16,610円

3.滞納|あり。約23万円【令和4年2月調査時点】

4.家財道具、日常生活用品などの動産類が存在した。

5.内壁、キッチン外側の下部に損傷が見られた。その他、経年相当によるものと思われる劣化、損耗が認められた。


※関係人の陳述等より

・所有者より

1.私が家族とともに居住しています。

2.建物内で小型犬を1匹飼育しています。

3.内壁、キッチン外側の下部に損傷があります。


・マンション管理会社担当者より

1.その他の滞納金として

①駐車場使用料154,000円

②ペットクラブ2,800円

③水道使用料37,857円

④遅延損害金37,326円

※調査時点の滞納額


※執行官の意見より

今回はコメントはありませんでした。


□室内写真等より

1.間取りは3LDKです。

2.室内写真では生活感を感じられます。

3.木巾木の写真があり、膨らんでいる様子を見ると、犬のおしっこが原因に感じます。

4.全体的に室内は荷物は片付いていて整理されている様子が窺えます。


■評価書より

・最寄駅から約650m。徒歩9分です。

・用途地域|市街化区域

・その他の規制|宅地造成工事規制区域、土砂災害警戒区域(土石流)、砂防指定地、新並古墳群

・接面道路の状況|西側幅員約6.5m市道(42条1項1号道路)

東側幅員約4.6m私道(42条2項道路)

・ライフライン|上水道、ガス配管、下水道すべてあり。

・経済的残存耐用年数|約27年

・設備等|エレベーター、駐輪場、駐輪場、管理事務室等

・管理|委託管理(管理会社あり)

・マンション全体の修繕積立金|約3300万円(令和3年9月時点)

・回答時点では改修計画の予定なし

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約1398万円となっています。

・評価人の算定額より算出9万円/月です。年間だと約108万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が955万円です。

家賃収入が9万円で計算します。年間で108万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

108万円÷955万円×100=11.30%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約117万円

計算式2【基準額での計算】

108万円÷1398万円×100=7.7%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

108万円÷1118万円×100=9.66%(表面利回り)となりました。

 

入札時のワンポイント

 

室内の様子を見ると丁寧にご使用されている様子が窺えます。


しかしながら、木巾木の膨らみ等が見受けられる点では、室内でわんちゃんがおしっこをしている可能性も考えられます。


おしっこの場合、床や壁にも染み込み、アンモニア臭などもしたりします。

今回執行官のコメントではそのようなコメントがありませんでしたので、気になる程度ではないのかもしれません。


ただ可能性の問題として予測しておくことは必要だと感じます。


所有者が居住しているので、できればそのまま賃貸で借りてもらえたら収益目線ではありがたいですね。


しかしながら、所有者が居住しているため、入札参加者は買取再販事業者が入札されてくることが予測されるため、買取再販向きの入札額が入ることを考えると収益目線での入札では金額は合わないですね。


買取再販事業者が入札するならば1300万~1400万あたりでしょうか?


 

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本ブログのコンセプト

 

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