女性の不動産投資。不動産競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編②R4.5.13開札
事故物件の競売物件です。
さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプマンション」です。
大阪地裁本庁
土地が０件・戸建てが１４件・マンションが１３件で、合計２７件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は４月２７日～５月９日
開札期日は５月１３日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号：令和03年(ケ)第442号
売却基準価額：580,000円
買受申出保証金：120,000円
買受可能価額：464,000円
1．区分所有建物
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：門真市浜町
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄骨鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：５階部分 ７５．３２m2
専有面積（現況）：間取り
室内は火事により間仕切りの壁等は消失しており、黒焦げたスケルトンの状態である。
敷地利用権：所有権
管理費等：25,000円
バルコニー面積：不明
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和48年8月
階：５階
総戸数：72
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納あり。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居（空家）として使用している。
２．管理費等｜管理費6,000円。修繕積立金11,000円。委託管理費8,000円合計25,000円
３．滞納｜あり。約5万円【令和3年11月調査時点】
４．火事により間仕切りの壁などは消失しており、黒焦げたスケルトンの状態である。燃えカス等の残骸は片付けられている。かかる状況から、目的建物は明らかに空き家である。
５．目的建物以外に、専有部分ではないが規約上専用使用権のある物置として、盲的建物住戸の廊下を隔てた場所に位置する廊下上物置と、目的建物が存在するマンションの北側に位置する庭上物置が存在する。物置は土地への定着性のない物置でその扉については、解錠業者により解錠を試みたものの、鍵を破壊することなく解錠することはできなかった。
・令和3年11月、債務者兼所有者宛に照会書等の文書を送付したが同人からの回答はない。
※関係人の陳述等より
・管理組合理事長より
１．管理組合の自主管理となっています。
２．委託管理費とは、管理組合の規則に基づき、通常の管理費に付加して徴収される管理費です。
３．2019年7月目的家屋を火元とする火事があって目的建物は全焼し、上の階や隣の居室等、他の居室に類焼が及んで被害を受けました。類焼が及んだ居室は、各居住者が自分の火災保険で修理したようです。幸い、同火事で怪我人や死者はおらず、救急車を呼ぶというようなことはありませんでした。
４．鎮火後目的家屋は、燃えカス等の残骸は片付けられましたが、内部は修復されずスケルトンのままであり、今日までずっと空き家状態です。所有者とは今でも何とか連絡を取ることはできますが、管理費等については、本年10月分以降は滞納状態です。
５．物置は、何十年も前からある物置で簡易な鍵をかけることができ、各住戸に鍵が渡されていますが、古さで鍵が開っても開かないこともあり、また鍵を紛失している住戸者も多く、そのような場合、各住戸者が各自で古い鍵を壊してナンバー錠を取り付けている等の状況です。目的家屋所有者によれば、物置の鍵は紛失したとのことで、いずれにしても大したものは入っていないと思います。
※執行官の意見より
関係人の陳述、提示文書、立入調査の結果から、目的建物は債務者兼所有者が住居（空家）として使用、占有しているものと認める。
□室内写真等より
１．室内より荷物が搬出されてスケルトン状態なのが窺えます。
２．掲載されている写真ではトイレ、浴室等が残っている痕跡は見受けられません。
■評価書より
・最寄駅から約900ｍ。徒歩12分です。
・用途地域｜市街化区域
・その他の規制｜特になし
・接面道路の状況｜西側幅員約8.1ｍ舗装市道（42条1項1号道路）
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・敷地の南側に変電所、東側に鉄塔が存する。
・経済的残存耐用年数｜約5年
・設備等｜エレベーター、駐輪場、駐輪場、ゴミ置き場等
・管理｜自主管理
・建築確認(有)・検査済証(有)
・マンション全体の修繕積立金｜約4100万円（令和3年11月調査時点）
・10年ごとに大規模改修（次回2026年）5年後に補修工事（2021年完了）
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約117万円となっています。
・評価人の算定額より算出8.4万円／月です。年間だと約100万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が58万円です。
家賃収入が8.4万円で計算します。年間で100.8万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
100.8万円÷58万円×１００＝173.7％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約117万円
計算式２【基準額での計算】
100.8万円÷117万円×１００＝86.15％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
100.8万円÷93.6万円×１００＝107.6％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
火災による事故物件として取り扱いされていると考えています。
建物の年数も昭和48年建築ということもあり、建物評価額は低かったかもしれませんが、金額的にかなり低い設定に感じます。
室内も良い考え方で捉えると、スケルトンになった状態のため、解体費などが不要となります。
そうなると、改装費にかかる、解体費、廃棄処分代が不要のため、コストも下げられるかと考えます。
ただし改装費は最低でも５００万円近く必要と思われますので、売却基準価額が落札できたとしても総額６００万円前後は必要と考えます。
そうなると、収益で考えるなら表面利回りは16.8%となります。
なかなか良い数字にも感じます。
一般の方でも特に火事による事故物件ということが気にならなければ狙い目の物件に感じます。
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