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女性の不動産投資。不動産競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編②R4.4.25開札



共有持ち分の競売物件です。

さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプマンション」です。


大阪地裁本庁

土地が1件・戸建てが18件・マンションが11件で、合計30件の開示です。

入札物件の期間は、

入札期間は4月13日~4月19日

開札期日は4月25日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号:令和03年(ヌ)第258号

売却基準価額:2,640,000円

買受申出保証金:530,000円

買受可能価額:2,112,000円


1.区分所有建物


種別

区分所有建物 持分売り

物件番号:1

所在地:大阪市北区中津三丁目

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):7階部分 58.96m2

間取り:3LDK

敷地利用権:所有権・その他

管理費等:17,000円

バルコニー面積:不明

占有者:あり

築年:7階

総戸数:60

持分:2分の1

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号1】

売却対象外の共有持ち分を有するBが占有している。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

本件建物および土地は共有持ち分についての売却であり、買受人は、当該物件を当然に使用収益できるとは限らない


■現況調査報告書より

1.建物所有者Bが本建物を住居として使用している。

2.管理費等|管理費8,000円。修繕積立金9,000円

3.滞納|なし【令和4年1月調査時点】

4.目的建物内には、家財道具、日常生活用品等の動産類が存在し、現に住居として使用されている。

5.目的建物内で猫1匹が飼育されているが、動物臭は認められなかった。

6.約10年以上前に数回発生した階上の居室からの漏水に起因して、洋室の天井クロスが一部剥がされていたほか、目的建物は建築後40年以上が経過していることからも、その劣化・損耗の程度は経年数に応じたものと思われる。

7.当職は、令和4年1月24日、債務者宛に照会文書を送付したが、本日現在、回答・連絡がない。

8.本件は、共有持ち分(2分の1)にかかる競売である。


※関係人の陳述等より

・共有者Bより

1.共有者のAは私の兄ですが目的建物には私だけが住んでいます。Aとは連絡が取れません。

2.Aが鍵をかけている部屋があります。

3.猫1匹を飼っています。

4.目的建物の固定資産税や管理費等は私が負担しています。


・管理会社担当者より

1.管理組合理事長の意向により、マンション全体の現在の修繕積立金総額(累計)は答えられません。知りたければ、買受人がしかるべき手続きを経て閲覧してください。


※執行官の意見より

関係人の陳述、立ち入り調査の結果から、目的建物は他方共有者たるBにより住居として使用されている。建物内には本件債務者Aが動産類を残置している部屋が存在し、同人は長期間目的建物に居住していないが、目的建物の占有関係としては、Bが住居として、Aが一部(洋室)を物置として、占有しているものと認められる。


□室内写真等より

1.間取りは3LDKです。

2.浴室等の設備は写真で見る限り分譲当時の設備と思われます。

3.室内には家財道具や電化製品など生活をうかがうことができます。


■評価書より

・最寄駅から約500m。徒歩17分です。

・用途地域|市街化区域

・その他の規制|都市計画道路

・接面道路の状況|東・西・南・北側幅員約8m舗装市道(42条1項2号道路)

・ライフライン|上水道、ガス配管、下水道すべてあり。

・経済的残存耐用年数|約13年

・設備等|エレベーター、駐輪場、メールボックス等

・管理|管理会社あり

・建築確認(有)・検査済証(有)

・マンション全体の修繕積立金|不明

・調査日時点現在、大規模修繕工事の予定はないとのことである。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約1512万円となっています。

共有持ち分2分の1の売却の為、上記価格の半分760万円を基準と見ます。

・評価人の算定額より算出10万円/月です。年間だと120万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が264万円です。

家賃収入が10万円で計算します。年間で120万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

120万円÷264万円×100=45.45%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約760万円

計算式2【基準額での計算】

120万円÷760万円×100=15.78%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

120万円÷608万円×100=19.73%(表面利回り)となりました。・

 

入札時のワンポイント

 

今回の物件は共有持ち分の売却となります。

物件明細書に記載があるとおり、落札したといっても当然にすべてを使用収益として利用することはできません。


また、今回競売にかけられている持ち分は現在お住まいでない方の持ち分のみの競売です。

そのため、残りの共有者の方はご自身の住宅ローンの支払いは継続して支払いをされていると考えます。


ここで、考えないといけないことは何か?


このようなケースの場合は、落札した後どうするか?

1.残りの共有者の持ち分を買い取る

2.残りの共有者の方に落札した持ち分を購入してもらう。


いずれかの方法を選択することが多いです。


今回現実的に可能性があるのはどちらか?

残債がどれくらいあるかわかりませんが、不動産会社の目線では、共有者の持ち分を買取して自社のみの名義にすることを優先として考えます。


仮に共有のままにしておくとどうなるのか?

一般的な考え方になると、それぞれの負担において

①マンションの管理費等

②固定資産税等

こちらは支払いが必要と考えます。


また、落札者は住まず、共有者が住まわれるため、家賃の支払いを求めることも可能かと考えます。話し合いによると思いますが。


評価人の想定賃料を参考にすると約10万円の賃料の半分5万円を賃料として受け取ることができれば年間で60万円。


売却基準価額で落札できれば、約22%の表面利回りとなります。


共有者の持ち分を買い取る、共有者に貸し出すいずれを選択してもマイナスにはならない物件に感じます。


ただし、共有者によることを考慮して入札を検討する必要はあります。


 

YouTubeちゃんねる


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本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


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