女性の不動産投資。不動産競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編②R4.4.25開札
共有持ち分の競売物件です。
さて、今回取り上げるのは「一戸建てをチョイス！」
大阪地裁本庁
土地が１件・戸建てが１８件・マンションが１１件で、合計３０件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は４月１３日～４月１９日
開札期日は４月２５日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号：令和03年(ヌ)第149号(令和03年(ヌ)第215号)
売却基準価額：2,680,000円
買受申出保証金：540,000円
買受可能価額：2,144,000円
1．土地
種別：土地 持分売り
物件番号：1
所在地：大阪市生野区中川西一丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：５５．５９m2
用途地域：準工業地域
建ぺい率：80%
容積率：300%
持分：２分の１
2．建物
種別：建物 持分売り
物件番号：2
所在地：大阪市生野区中川西一丁目
種類（登記）：居宅・車庫
構造（登記）：鉄骨造スレート葺３階建
床面積（登記）
１階：３１．６８m2
２階：３４．４６m2
３階： ３４．４６m2
間取り：４ＬＤＫ＋車庫
敷地利用権：所有権・その他
占有者：あり
築年月：平成14年4月
持分：２分の１
3．土地
種別：土地 持分売り
物件番号：3
所在地：大阪市生野区中川西一丁目
地目（登記）：公衆用道路
土地面積（登記）：８．２７m2
用途地域：準工業地域
建ぺい率：80%
容積率：300%
持分：４分の１
4．土地
種別：土地 持分売り
物件番号：4
所在地：大阪市生野区中川西一丁目
地目（登記）：公衆用道路
土地面積（登記）：４．０４m2
用途地域：準工業地域
建ぺい率：80%
容積率：300%
持分：８分の１
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１～４】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
売却対象外の共有持ち分を有するＢが占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１、２】
本件建物および土地は共有持ち分についての売却であり、買受人は、当該物件を当然に使用収益できるとは限らない
■現況調査報告書より
１．建物所有者Ｂが本建物を住居として使用している。
２．目的土地の南側隣接地に、大阪市設鶴橋霊園が存在した。
３．目的建物にはロフトが存在した。
４．目的建物には、概ね経年相当の劣化、損耗が認められた。
※関係人の陳述等より
・共有者Ｂより
１．目的建物には、私が住居として使用しています。
２．債務者Ａは私の元夫であり、私が目的建物を使用するについて、契約関係や金銭の授受はありません。
３．目的建物には、特に損傷箇所はないと思います。
※執行官の意見より
今回は執行官の意見はありません。
□室内写真等より
１．土地建物位置関係図を見ると、角地に建てられた建物のようです。
２．間取りは４LDKです。
３．室内の状況は写真を見ると綺麗にご使用されている様子が窺えます。
４．家財道具、日用品、家電製品などが見受けられ、実生活の様子が窺えます。
■評価書より
・最寄駅から約980ｍ。徒歩13分です。
・用途地域｜市街化区域
・その他の規制｜密集住宅市街地整備・重点地区・対策地区
・接面道路の状況｜南側幅員約4ｍ舗装市道・私道（42条1項2号道路）
東側幅員約4m舗装私道（42条2項）
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・経済的残存耐用年数｜約10年
・建築確認(有)・検査済証(無)。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約1100万円となっています。
共有持ち分2分の1の売却の為、上記価格の半分550万円を基準と見ます。
・評価人の算定額がないため近隣の募集事例より算出12万円／月です。年間だと144万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が268万円です。
家賃収入が12万円で計算します。年間で144万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
144万円÷268万円×１００＝53.73％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約550万円
計算式２【基準額での計算】
144万円÷550万円×１００＝26.18％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
144万円÷440万円×１００＝32.72％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
今回の物件は共有持ち分の売却となります。
物件明細書に記載があるとおり、落札したといっても当然にすべてを使用収益として利用することはできません。
また、今回競売にかけられている持ち分は現在お住まいでない方の持ち分のみの競売です。
そのため、残りの共有者の方はご自身の住宅ローンの支払いは継続して支払いをされていると考えます。
ここで、考えないといけないことは何か？
このようなケースの場合は、落札した後どうするか？
１．残りの共有者の持ち分を買い取る
２．残りの共有者の方に落札した持ち分を購入してもらう。
いずれかの方法を選択することが多いです。
今回現実的に可能性があるのはどちらか？
２の買取をしてもらうことが現実的です。
その理由としては、残りの共有者の持ち分を買取するには、最低限残りの住宅ローンの残額以上の売買代金が必要です。平成14年新築のため、約19年お支払いは終えているものの、35年ローンとして考えると16年が残っている年数です。
購入時の価格を3500万円と仮定した場合。
半分の1750万円を返済しているとしたら、ざっくりですが、800万円程度は残債があるとみると、それ以上の価格で買取することとなります。
今回、売却基準価格で落札できたとしたら併せて1000万円弱なので、トータルで考えると安く購入できるとの考えもできますが、話し合いなどにかけるお時間を考えると、長期戦になりそうです。
それであれば、落札代金プラスαで他の共有者の方に買取してもらう方が現実的と考えます。
このような物件を好んで入札される不動産会社さんもいらっしゃいますので、今回入札は入るのか？何件の札が入るのか？結果を見守りたいと考えます。
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本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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