女性の不動産投資。不動産競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R4.4.25開札
のどかな生活魅力あり、但しリスク高の競売物件です。
さて、今回取り上げるのは「一戸建てをチョイス！」
大阪地裁本庁
土地が１件・戸建てが１８件・マンションが１１件で、合計３０件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は４月１３日～４月１９日
開札期日は４月２５日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号：令和03年(ケ)第533号
売却基準価額：2,370,000円
買受申出保証金：480,000円
買受可能価額：1,896,000円
1．土地
種別：土地
物件番号：1
所在地：大阪府豊能郡能勢町山辺
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：２１０．３０m2
用途地域：市街化調整区域
建ぺい率：60%
容積率：200%
2．建物
種別：建物
物件番号：2
所在地：大阪府豊能郡能勢町山辺
種類（登記）：居宅
構造（登記）：軽量鉄骨造スレート葺２階建
床面積（登記）
１階：１００．２４m2
２階：７４．６３m2
間取り：５ＬＤＫ
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成6年4月
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１、２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
なし
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を居宅として使用している。
２．地積は、概ね登記数量に一致すると思われるが、境界杭等が存在しないことから正確には、専門家の測量を要する。
３．騎亜側隣接地との境界は、明確ではない。
４．目的土地は、傾斜地（北向きの上り傾斜）に造成されており、南側隣接地より約2.9ｍ、東側隣接地より約4.5ｍ高くなっている。
５．目的土地の東側（幅約1m）は、敷地部分から約4.5m低くなっており、南東側にある擁壁は、約10cm東側方向にずれており、所有者の手により補強されている。
６．目的建物2階の床は、南東側方向に傾いており、全体的に経年相当の老朽化が認められる。
７．所有者Aの説明によると目的建物の北側に設置されているカーポートの支柱、屋根等は、北側隣接地上に越境している。
８．2階南側ベランダにたわみが感じられる。
９．目的土地の北西側が接面する道路（幅員約4.6m）は、建築基準法42条1項3号道路である。
※関係人の陳述等より
・所有者Aより
１．目的建物には、私たち家族が居住しています。「（有）法人名」は使用していません。
※「（有）法人名」は、裁判所資料には名称が記載されています。
２．目的土地と北側隣接地との境界は、側溝の内側（南側）です。駐車場の一部（北側部分）は、隣接地上に越境しています。側溝の西側（道路側）部分は埋めており、外見上、側溝の位置は明確ではありません。
３．駐車場の越境については、北側隣接所有者から文書で許可を得ていますが、その文書の所在は不明です。
４．目的土地の南東側擁壁は、10cmほど東方向にずれています。これ以上ずれないように私がアングル等で補強しています。
５．その影響だと思いますが、目的建物も南東側方向へ傾いています。1階リビングの床は、嵩上げ（約5cm）して補強していますが、2階の床は補強していません。
６．建物所有者は、水道代（管理費用等を含む）として毎月5,000円を自治会（27戸）の水道部会に支払う必要があります。
※執行官の意見より
今回は執行官の意見はありません。
□室内写真等より
１．間取りは５LDKです。
２．越境部分の写真を見ると写真からも越境している感じがわかります。
３．擁壁の修繕については、それらしき雰囲気は伝わるものの写真では判断が難しいです。
４．擁壁にクラックが入りずれている様子は写真からわかります。
５．1階の床をかさ上げしている写真があります。
６．室内には家財道具や電化製品が置かれていて生活されている様子が窺えます。
７．複数のご家族で生活されている様子が窺えます。
■評価書より
・最寄駅から約13,000ｍ。徒歩163分（2時間43分）です。
バスがないため自家用車がないと生活できない地域のようです。
・用途地域｜市街化調整区域
・その他の規制｜宅地造成工事規制区域、土砂災害警戒区域
・接面道路の状況｜西側幅員約4.6ｍ私道（42条1項3号道路）
西側幅員約6m市道（42条1項1号道路）
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてなし。下水は個別浄化槽
・特記事項｜
①目的土地は、目的建物が線引き（平成7年3月31日）以前に建てられており、同一用途かつ同規模程度の建築物については再建築可能とのことであるが、詳細については大阪府及び能勢町への確認を要する。
②目的土地周辺は、上水道が整備されておらず、自治会員共有の井戸水を汲み上げて高架水槽へ揚水してから、各戸へ給水する仕組みになっており、各戸は自治会の水道部会に水道代（管理費等を含む）として、毎月5,000円を支払う必要がある。
・経済的残存耐用年数｜約５年
・建築確認(有)・検査済証(無)。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約606万円となっています。
・評価人の算定額がないため近隣の募集事例より算出5万円／月です。年間だと60万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が237万円です。
家賃収入が５万円で計算します。年間で60万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
60万円÷237万円×１００＝25.31％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約606万円
計算式２【基準額での計算】
60万円÷606万円×１００＝9.9％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
60万円÷484万円×１００＝12.39％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
今回の物件は大阪府能勢町の物件です。
場所柄、大阪市内からみると不便さはあるものの、大阪府下で自然に囲まれた環境である点を考えると大阪市内から1時間～1時間30分程度移動できる場所にあるため、居住用としては不便さを感じるものの、静かな環境に身を置きたい時には良さそうです。
ただし、山手になるため電車での移動はできません。
車で移動できる手段がないと辛いです。
また、建物を支える擁壁が崩れているのが写真からも確認できました。
家を支える土台が不安定なため、大規模な修繕も予測されます。
実際に家の傾きを直すために床をかさ上げされている状態でもありますので、賃貸で貸すには家主としての責任はもちろんですが、借り手も不安です。
自然がある環境は良いですが、家の維持管理は難がある物件です。
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本ブログのコンセプト
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女性だからこその目線がこの不動産投資物件には有効に働きます。
多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。