女性の不動産投資。不動産競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R4.11.11開札
更新日：2022年11月7日
今回はマンション（最先の賃借権付）の競売です。
さて、今回取り上げるのは「マンション（最先の賃借権付）の競売物件」です。
大阪地裁本庁
土地が１件・戸建て１０件・マンションが８件で、合計１９件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は１０月３１日～１１月７日
開札期日は１１月１１日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
区分マンション（空家）
おすすめポイント（５段階評価）
★☆☆☆☆
事件番号：令和04年(ケ)第129号
売却基準価額：2,340,000円
買受申出保証金：470,000円
買受可能価額：1,872,000円
1．区分所有建物
種別
区分所有建物
物件番号：1
所在地：大阪市生野区勝山南四丁目
種類（登記）:居宅
構造（登記）:鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：１０階部分 １５．００m2
間取り：１Ｒ
敷地利用権：所有権
管理費等：9,640円
バルコニー面積：不明
占有者：あり
築年月：平成3年5月
階：１０階
総戸数：102
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
賃借権
範囲｜全部
賃借人｜法人A
期限｜定めなし
賃料｜35,000円
賃料前払い｜無し
敷金｜無し
保証金｜無し
特約｜
（１）賃借人は第三者に転貸することを条件として本物件を賃借する。 （２）賃料の振込事務手数料650円（消費税込み）は賃貸人の負担とする。
（３）転借人が賃料（転借料）を滞納している場合は、賃料の支払いは、転借人から賃料（転借料）を回収した後に行う。
（４）賃借人は転借人との契約が解除された翌月から賃料の支払い義務を負わない。
転借人Aが占有している。
・物件の占有状況等に関する特記事項より
なし
・その他買受けの参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納あり
■現況調査報告書より
１．その他の者が本建物を住居として使用している。
２．管理費等｜管理費6,180円、修繕積立金2,460円、組合費1,000円。合計9,640円
３．滞納の有無｜あり。約4万円【令和４年６月調査時点】
４．占有者及び占有権原
■賃借人（兼転貸人）
①占有者｜（法人A) ②賃料｜35,000円
③敷金等｜なし
④特約｜転貸可
⑤占有開始時期｜平成30年6月
■転借人
①占有者｜（A) ②賃料｜26,000円
③共益費｜9,000円
④水道代｜2,000円
⑤敷金等｜なし
⑦特約｜なし
⑧占有開始時期｜平成27年12月
５．目的建物には、家財道具、日常生活用品などの動産類が存在し、現に住居として使用されている。
６．当職は、令和4年6月7日、所有者宛に照会文書を送付したが、回答がない。
※関係人の陳述等より
１．賃借人（法人A)
①目的建物は、所有者から当社が借り受け、Aに転貸しています。
２．転借人（A)
①目的建物は、法人Aから借り受け、私が住居として使用しています。
②目的建物に損傷箇所や設備の不具合は、特にありません。
※執行官の意見より
今回は特にコメントはありませんでした。
□室内写真等より
１．間取りは１Rです。
２．浴室はユニットバスのようです。
３．男性がお住まいに見えますが、女性の方がお住まいにも感じられます。
４．家財道具等が多くあり、実生活感が窺えます。
■評価書より
・最寄駅から約1200ｍ。徒歩15分です。
・用途地域｜市街化区域
・接面道路の状況｜北側幅員約21.8ｍ市道【42条1項1号道路】西側幅員約7.3ｍ市道【42条1項1号道路】南側幅員約5.5ｍ市道【42条1項1号道路】
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・経済的残存耐用年数｜約14年 ・総戸数｜102戸
・設備等｜エレベーター、駐車場、駐輪場等
・管理の形態｜管理会社有・日勤
・マンション全体の修繕積立金｜約2900万円
・大規模修繕｜予定なし
・建築確認（有）検査済証(有）
・11階建ての10階部分
・評価算定の基準額は約304万円となっています。
・評価人の算定額は現賃料を採用している為そちらで算出3.5万円／月です。年間だと42万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が234万円です。
家賃収入が3.5万円で計算します。年間で42万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
42万円÷234万円×１００＝17.94％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約304万円
計算式２【基準額での計算】
42万円÷304万円×１００＝13.81％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
42万円÷243万円×１００＝17.28％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
久々に最先の賃借権であり、以前よく見かけた賃借人（兼転貸人）が登場してきました。
以前からも疑問に感じることが多いこの賃借人が絡んだ物件。
恐らく、構図としては
法人Aがもともと所有していて、それを賃貸で募集して入居者が決まる。
その後、オーナーチェンジで売却するときに、自社が賃借人となって、家主さんより借り受ける。
そうすることで、家主さんがいてるけども、実際は法人Aが管理運営している状態が継続している。
そのような形態になっているように感じます。
また、購入されているオーナーが不払いで競売にかかるペースを考えると果たしてどうなのか？色々と考えさせられる事案です。
普通に考えても転借人から頂く家賃等と転貸人がオーナーへ支払う家賃が同額というのは個人的にあり得るの？と疑ってしまいます。
個人的に入札を見送る案件でした。
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