女性の不動産投資。不動産競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編③R4.10.12開札
今回は連棟式建物（居住中）の競売です。
さて、今回取り上げるのは「連棟式建物（居住中）の競売物件」です。
大阪地裁本庁
土地が０件・戸建て１６件・マンションが７件で、合計２３件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は９月２９日～１０月５日
開札期日は１０月１２日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
連棟式建物（居住中）
おすすめポイント（５段階評価）
★★☆☆☆
事件番号：令和04年(ケ)第85号
売却基準価額：980,000円
買受申出保証金：200,000円
買受可能価額：784,000円
1．土地
種別：土地
物件番号：1
所在地：守口市梶町四丁目
地目（登記）：宅地
地目（現況）：宅地一部公衆用道路
土地面積（登記）：３５．４２m2
用途地域：第二種中高層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
持分
2．区分所有建物
種別：区分所有建物
物件番号：2
所在地：守口市梶町四丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺２階建
専有面積（登記）
１階：２１．０９m2
２階：１８．８８m2
専有面積（現況）
１階：約２９．０９m2
２階：１８．８８m2
間取り：その他
敷地利用権：所有権
バルコニー面積：不明
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和42年6月
階：１階と２階
総戸数：4
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１、２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
なし
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を居宅として使用している。
２．目的建物は4戸1棟の連棟式建物の東から2軒目の住戸である。
３．1階北側DKの一部および目的建物の南側浴室のほか板間とトイレの一部、合計約8㎡が造られている。（増築部分）
４．目的建物の管理状態は不芳で老朽化と経年相当の汚損のほか、玄関の天井板が雨漏りにより損傷しており、2階南側和室の天井板が一部剥落している。
５．室内で猫2匹飼育されていて動物臭を感じられた。
※関係人の陳述等より
・所有者より
１．目的建物は私が家族と共に住居として使用しています。
２．目的建物の玄関の天井板が雨漏りで損傷しているほか、2階南側和室の天井板が剥落しています。
３．室内で猫2匹飼育しています。
※執行官の意見より
関係人の陳述、ライフラインおよび立入調査の結果から、目的土地および建物は所有者が住居として占有・使用しているものと認めた。
□室内写真等より
１．間取りは３DKです。
２．位置関係図には道路負担部分が記されています。
３．間取り図には増築部分が記されています。
４．室内には家財道具などが見受けられます。
５．2階のお部屋の写真を見る限り2階は荷物置場のようで、生活感がありません。
■評価書より
・前回は不売で今回2回目の登場のようです。前回の売却基準価額は140万円
・最寄駅から約1500ｍ。徒歩19分です。最寄りバス停より10分
・用途地域｜市街化区域
・接面道路の状況｜北側幅員約4ｍ私道【42条1項5号道路】
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・総戸数｜4戸
・経済的残存耐用年数｜約0年
・建築確認（無）
・評価算定の基準額は約401万円となっています。
・評価人の算定額がないため近隣相場より算出4万円／月です。年間だと48万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が98万円です。
家賃収入が4万円で計算します。年間で48万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
48万円÷98万円×１００＝48.97％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約401万円
計算式２【基準額での計算】
48万円÷401万円×１００＝11.97％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
48万円÷320万円×１００＝15％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
最寄り駅が遠いエリアの物件です。
お住まいになられている方は老夫婦なのか？
お部屋の状態を考えるとなかなか手入れができない状態であるのが感じられます。
お部屋の状態を考えると雨漏りが止まっているのか？
そこが一番気になるところですね。
玄関の雨漏りよりも2階の雨漏りによる天井板の剥落から屋根部分の裏側が見えていますが、どこから雨漏りしているのか？
修繕費を考えるとなかなか手出しが難しい印象もあります。
100万円を切った売却基準価額になりましたので、今回入札札は入りそうな感じもしますね。
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全6回 zoomにて開催 PM18時～20時00分
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第2回9月2４日（土） 「3点ｾｯﾄの読み方」
第3回10月8日（土） 「裁判所の調査方法」
第4回10月29日（土） 「物件調査方法」
第5回11月12日（土） 「入札額の決め方」
第6回11月26日（土） 「落札後の手続き・占有者交渉」
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（講座1時間～1時間30分 質疑応答30分程度）
第1回9月16日（金）「選定する物件の見定め方」
第2回9月30日（金）「入札物件の近隣調査」
第3回10月14日（金）「入札物件の調査」
第4回10月28日（金）「裁判所の調査」
第5回11月18日（金）「入札額の決め方・収益計算の計算式」
第6回12月2日（金）「落札後の手続き」
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