女性の不動産投資。不動産競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編②R4.10.12開札
今回は１R（空家）の競売です。
さて、今回取り上げるのは「１R（空家）の競売物件」です。
大阪地裁本庁
土地が０件・戸建て１６件・マンションが７件で、合計２３件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は９月２９日～１０月５日
開札期日は１０月１２日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
一戸建て（空家）
おすすめポイント（５段階評価）
★★☆☆☆
事件番号：令和04年(ヌ)第1号
売却基準価額：8,240,000円
買受申出保証金：1,650,000円
買受可能価額：6,592,000円
1．区分所有建物
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：大阪市中央区南船場一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄骨鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：４階部分 ３１．９６m2
間取り：１Ｋ
敷地利用権：所有権
管理費等：17,080円
バルコニー面積：不明
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和56年5月
階：４階
総戸数：121
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納あり。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居（空家）として使用している。
２．管理費等｜管理費7,730円、修繕積立金9,350円。合計17,080円
３．滞納の有無｜あり。約84万円【令和4年4月調査時点】
４．管理会社｜あり
５．建物はオール電化。室内に電気温水器あり。
６．その他の滞納の有無｜あり
①ゴミ収集費｜24,500円
②特別管理費｜125,440円
③駐輪場使用料｜9,600円 ①～③計159,540円
④遅延損害金｜10％
※関係人の陳述等より
・マンション管理会社職員より
１．年１０％の遅延損害金も含めて落札人に請求する。
２．目的建物は2年以上空家であり、人の出入りを見ない。所有者とも連絡が取れない。
※執行官の意見より
関係人の陳述、立入調査の結果から、目的建物は所有者が住居（空家）として占有しているものと認めた。
□室内写真等より
１．間取りは１Rです。
２．洗濯機置き場は室内にあるようです。
３．室内には残置物らしきものは見受けられません。
４．浴室、トイレは3点ユニットタイプのようです。
５．退去後、改装はなにもされておられないようです。
■評価書より
・最寄駅から約240ｍ。徒歩3分です。
・用途地域｜市街化区域
・接面道路の状況｜西側幅員約21.8ｍ府道【42条1項1号道路】
北側幅員約7.8ｍ市道【42条1項5号道路】
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・総戸数｜121戸
・経済的残存耐用年数｜約9年
・設備等｜エレベーター、ゴミドラム、受水槽室、管理事務所、機械式駐車場
・管理組合｜あり
・管理会社｜あり
・管理形態｜日勤
・マンション全体の修繕積立金｜約1億5900万円【令和3年6月現在】
・大規模修繕工事の予定の有無｜なし
・建築確認（有）検査済証(無)
・評価算定の基準額は約1040万円となっています。
・評価人の算定額より算出6万円／月です。年間だと72万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が824万円です。
家賃収入が6万円で計算します。年間で72万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
72万円÷824万円×１００＝8.73％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約1041万円
計算式２【基準額での計算】
72万円÷1041万円×１００＝6.91％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
72万円÷832万円×１００＝8.65％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
最寄駅からも徒歩3分程度
大阪市内の中心地に近いこともあり、入居者の募集に関しては困らないイメージがあります。
建物も維持管理がしっかりとなされているイメージがあるため、長期保有としてもよさそうですね。
店舗が入っているせいか、マンション全体の修繕積立金も1億超えてしっかりと貯めておられるので、今後の維持管理もしっかりとなされて資産価値も問題なそうだと感じます。
室内については改装が必要になりますが、
①原状回復程度で入居者を募るか？
②設備を一新して家賃アップを目指すか？
個人的には②ですね。
お部屋の広さも30㎡超えているので、少し部屋が狭くなりますが、ユニットバスをセパレートへ変更すれば、家賃アップも狙えると感じます。
便利でもユニットバスは家賃アップがなかなか狙いにくいですね。
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第3回10月8日（土） 「裁判所の調査方法」
第4回10月29日（土） 「物件調査方法」
第5回11月12日（土） 「入札額の決め方」
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（講座1時間～1時間30分 質疑応答30分程度）
第1回9月16日（金）「選定する物件の見定め方」
第2回9月30日（金）「入札物件の近隣調査」
第3回10月14日（金）「入札物件の調査」
第4回10月28日（金）「裁判所の調査」
第5回11月18日（金）「入札額の決め方・収益計算の計算式」
第6回12月2日（金）「落札後の手続き」
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