女性の不動産投資。不動産競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R4.10.12開札
今回は一戸建て（空家）の競売です。
さて、今回取り上げるのは「一戸建て（空家）の競売物件」です。
大阪地裁本庁
土地が０件・戸建て１６件・マンションが７件で、合計２３件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は９月２９日～１０月５日
開札期日は１０月１２日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
一戸建て（空家）
おすすめポイント（５段階評価）
★★☆☆☆
事件番号：令和03年(ケ)第388号
売却基準価額：1,100,000円
買受申出保証金：220,000円
買受可能価額：880,000円
1.土地
種別：土地
物件番号：1
所在地：大東市北条四丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：７１．５２m2
用途地域：第一種中高層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
持分
2．建物
種別：建物
物件番号：2
所在地：大東市北条四丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺２階建
床面積（登記）
１階：３６．４６m2
２階：２８．７４m2
間取り：４ＤＫ
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和47年12月
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１、２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
なし
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居（空家）として使用している。
２．目的建物には傾きがあると感じられた。
３．目的建物の床は全体的に緩くなっていた。
４．外壁に亀裂が存在した。
５．内壁に損傷箇所が存在した。
６．ベランダの屋根板が損傷していた。
７．目的建物は老朽化が進行しているものと思われた。
※関係人の陳述等より
・所有者より
１．目的建物は、空き家です。
※執行官の意見より
今回は特にコメントはありませんでした。
□室内写真等より
１．間取りは４DKです。
２．お部屋は1階に和室と洋室、2階に和室が2室。
３．敷地内の植栽等の手入れがされず足の踏み場がなさそうです。
４．建物内には特に荷物らしきものも見受けられず、空き家であるのがわかります。
５．洗濯は室内における場所はなさそうなため、外置きになりそうです。
■評価書より
・今回で4回目の入札登場のようです。当初は325万円で現在は110万円の売却基準価額となっているようです。
・最寄駅から約950ｍ。徒歩12分です。最寄りバス停あり。徒歩7分
・用途地域｜市街化区域
・接面道路の状況｜北西側幅員約4.7ｍ市道【42条1項1号道路】
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・経済的残存耐用年数｜約0年
・建築確認（有）検査済証(無)
・評価算定の基準額は約516万円となっています。不売が3回続き売却基準価額が110万円と現在は変動しています。
・評価人の算定額がないため近隣相場より算出4万円／月です。年間だと48万円となります。
※但し原状回復程度プラスαの改装後として。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が110万円です。
家賃収入が4万円で計算します。年間で48万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
48万円÷110万円×１００＝43.63％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約516万円
計算式２【基準額での計算】
48万円÷516万円×１００＝9.30％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
48万円÷412万円×１００＝11.65％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
山手にある一戸建てのお家です。
たびたび見かける所在ですね。
地域柄、山手にあるため最寄駅から徒歩12分程度になっていますが、
駅から自宅まではもう少し時間を要します。
室内の状況からみても築年数の経過が窺えます。
傾きを感じるコメントがありましたため、少し警戒もありそうです。
何よりも初回の売却基準価額が325万円での設定となっていたため、不売が3回続き
今回で4回目の登場となっています。
さすがにここまで下りてくると入札される方も恐らくいらっしゃるのではないかと思いますが、底地の面積が約21.63坪のため、建売業者が購入することも考えにくいですね。
恐らく入札数は3件程度で、売却基準価額を少し超えた120万円あたりで落札ではないかと考えます。
個人的に入札するならば、買受可能価額の88万円ジャストで入札です。
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第4回10月29日（土） 「物件調査方法」
第5回11月12日（土） 「入札額の決め方」
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（講座1時間～1時間30分 質疑応答30分程度）
第1回9月16日（金）「選定する物件の見定め方」
第2回9月30日（金）「入札物件の近隣調査」
第3回10月14日（金）「入札物件の調査」
第4回10月28日（金）「裁判所の調査」
第5回11月18日（金）「入札額の決め方・収益計算の計算式」
第6回12月2日（金）「落札後の手続き」
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